Nadeelcompensatie benzinestation

2.5. [appellante] betoogt ook tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat de minister bij het berekenen van de inkomensschade ten onrechte niet kapitalisatiefactor 10 heeft gehanteerd.
De minister heeft de hoogte van deze schade berekend door de schade te kapitaliseren met de voor een huurder gebruikelijke factor 7, hetgeen neerkomt op een daadwerkelijke schadeperiode van 8,5 jaar.
De StAB heeft de Afdeling bericht dat voor de berekening van de inkomensschade de positie van [appellante] niet gelijk kan worden gesteld met die van een eigenaar, maar dat haar positie als huurster van de ondergrond van het benzinestation ten behoeve van de verkoop van motorbrandstoffen vergelijkbaar is met een huurder van een bedrijfsruimte.
ABRS 16-05/12 inzake Minister van Infrastructuur (LJN: BW5932). Op 15 maart 2003 is de Westerscheldetunnel in gebruik genomen en is de veerdienst Kruiningen-Perkpolder voor motorvoertuigen beëindigd. [appellante], exploitant van een benzinestation aan [locatie] die voorheen aan de zuidzijde van de Westerschelde was aangesloten op de veerdienst, stelt omzet- en vermogensschade te hebben geleden door de opheffing van de veerdienst.
Noot: zie voor de factor ook ABRS 11-06/08 inzake Berkelland (BD3621) + artikel Van Mierlo en Ravels in O&A december 2011, met kritiek op factor 8 inzake Ruurlo/Kanters.


Nadeelcompensatie omzetderving benzinestation: waardevermindering van het station

De minister: geen vermogensschade, nu exploitant de aanschafwaarde van het tankstation heeft terugverdiend, gelet op de normale afschrijvingsduur ervan.
ABRS 16-05/12 inzake Minister van Infrastructuur (LJN: BW5932):  Het is een feit van algemene bekendheid dat de boekwaarde (de aankoopprijs minus de afschrijvingen) van een object niet zonder meer gelijk is aan de marktwaarde daarvan. Vergelijk ABRvS 24 juni 2009, 200807251/1/H2, r.o 2.7.1. (www.raadvanstate.nl).

De StAB heeft de Afdeling bericht dat de waarde van een tankstation in hoge mate afhangt van de exploitatiemogelijkheden daarvan en dat deze weer grotendeels worden bepaald door de locatie van een tankstation. Derhalve ligt het in de rede, gelijk de commissie heeft gedaan, eerst de omvang van de inkomensschade te beoordelen. Bij de bepaling van de hoogte van de te vergoeden vermogensschade dient vervolgens te worden bezien in hoeverre de vermogensschade die op de peildatum is ontstaan niet reeds is verdisconteerd in de gekapitaliseerde inkomensvergoeding. Pas als blijkt dat dit niet of niet geheel het geval is, kan het deel dat niet verdisconteerd, worden aangemerkt als vermogensschade die naast inkomensschade voor vergoeding in aanmerking komt.
De StAB heeft vastgesteld dat geen taxaties zijn verricht naar de waarde van het tankstation vlak voor de peildatum en naar de waarde van het tankstation op de peildatum en er dus ook geen vergelijking tussen deze twee waarden is gemaakt. Het vaststellen van de waardevermindering van het tankstation op basis van het landelijke veilingsysteem als gevolg van het de verandering van weg waaraan het tankstation is gelegen van snelweg naar N-weg, zoals [appellante] dat aanvankelijk heeft bepleit, acht de StAB niet geschikt, gelet op de diverse factoren die de waarde van een specifiek tankstation bepalen. Omdat het lastig is om de marktwaarde van een tankstation op basis van de gebruikelijke vergelijkingsmethode vast te stellen gelet op het relatief beperkte aantal verkoop- en verhuurtransacties en het mogelijke gebrek aan representativiteit ervan, alsmede de monopolieposities van bepaalde marktpartijen en overheden, maken gemeenten vanaf 1998 dan ook gebruik van de Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten van het landelijk Taxatie Overleg. Indien de waarde op de in de Taxatiewijzer omschreven wijze wordt bepaald, leidt dat tot een waarde die overeenstemt met het bedrag dat tussen onafhankelijk van elkaar staande marktpartijen in het economisch verkeer voor die onroerende zaak zou zijn overeengekomen.
Noot 1: frappant welke invloed aan de taxatiewijzer (WOZ taxatie) wordt toegekend, als motivatie voor de marktwaarde tussen onafhankelijk van elkaar staande koper en verkoper (vergelijk art. 40b Ow).

Noot 2: in onteigeningen wordt eerst de vermogensschade vastgesteld en daarna de inkomensschade. Hier net andersom. Overigens voor relatie tussen vermogensschade en inkomensschade zie ook:  Geen afzonderlijke vergoeding voor gederfde huurinkomsten, indien de schade reeds vergoed is in de vorm van waardevermindering van het huurobject op basis van gekapitaliseerde huurwaarde van dat object. ABRS 29-06/00 inzake Vlaardingen, BR 2001 blz. 592. De beide schadesoorten, inkomensschade en vermogensschade, hebben in dit geval dezelfde bron. Zaaknr. 199900878/.

Noot 3: HR 23-12/92 inzake Staat/Van Erp (NJ 1993, 756). Omrijschade x factor 25 (Groningen!!)  = waardevermindering.


Geen ontsluiting overblijvende: beoordeling in administratieve procedure

Besluit van 23 maart 2012, nr. 12.000655 houdende (gedeeltelijke) aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Aalsmeer krachtens artikel 78 van Titel IV van de onteigeningswet (onteigeningsplan Noordvork III). Gelet op de in het KB genoemde omstandigheden is de conclusie van De Kroon:
Reclamante zal dus een recht van overpad moeten bedingen bij de erven van de heer W. van Zijverden voor een ontsluiting vanaf de Stommeerkade. Deze (private) kwestie valt echter buiten het kader van deze onteigening. De aanleg van de Noordvork verandert hier niets aan. Immers, het bestemmingsplan, voor de uitvoering waarvan deze onteigening strekt, dient volgens het verkeersplan van de gemeente Aalsmeer binnen twee jaar gerealiseerd te worden, ook zonder de aanliggende geplande woningbouw. Als zodanig staat de kwestie van de ontsluiting van de voor reclamante overblijvende perceelsgedeelten thans niet ter beoordeling. Alles overziende geven de zienswijzen van reclamant Ons geen aanleiding om het verzoek om onteigening geheel of gedeeltelijk af te wijzen.


Geen aanleiding immateriële schadevergoeding toe te kennen

Bij het beantwoorden van de vraag of er aanleiding bestaat om immateriële schadevergoeding toe te kennen, moet naar vaste rechtspraak zoveel mogelijk aansluiting worden gezocht bij het civielrechtelijk schadevergoedingsrecht. Geestelijk letsel van een benadeelde kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een aantasting van zijn persoon, die in overeenstemming met artikel 6:106, eerste lid, aanhef en onder b, van het Burgerlijk Wetboek (BW) recht geeft op een vergoeding van immateriële schade. Daarvan zal echter niet snel sprake zijn. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6:106 van het BW moet immers worden afgeleid dat de wetgever hier het oog heeft gehad op ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer of op andere persoonlijkheidsrechten van de betrokkene.
LJN: BW5345, Centrale Raad van Beroep 09-05/12.


Taxatie inbrengwaarde

Kritiek van grondeigenaar dat de vergelijkingsmethode ten onrechte verwijst naar verouderde en niet vergelijkbare transacties wordt door ABRS terzijde geschoven.
2.9.4. De vergelijkingsmethode is een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en deze methode kan ook ter bepaling van inbrengwaarden worden gebruikt. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de transacties die de raad heeft gebruikt bij het toepassen van de vergelijkingsmethode niet representatief zijn. Ook heeft [appellant sub 1] de stelling in het nadere stuk van 4 november 2011 dat de transacties in twee andere gemeenten beter vergelijkbaar zijn dan de transacties die de raad heeft gebruikt, niet nader onderbouwd. Evenmin heeft [appellant sub 1] aannemelijk gemaakt dat aan het aan het besluit ten grondslag gelegde taxatierapport anderszins dusdanige gebreken kleven dat de raad zijn besluit hier niet op had mogen baseren.
Kritiek van de grondeigenaar dat er niet met één complexwaarde gerekend dient te worden, maar dat er een hogere strokenwaarde geldt voor zichtlocatie bedrijventerrein, wordt door ABRS eveneens terzijde geschoven.
2.9.5. Voor de gronden van [appellant sub 1] die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan nog niet als bedrijventerrein waren bestemd of gebruikt, geldt dat niet op voorhand kon worden gezegd dat deze gronden zelf een zodanig bijzondere geschiktheid hebben dat dit de eigenschap van zichtlocatie impliceert. Pas het bestemmingsplan en de daarin vervatte regeling voor de gronden brengen mee dat vastgesteld kon worden welke gronden als zichtlocatie zijn te beschouwen. Daarbij is bepalend hoe de gronden op grond van het bestemmingsplan mogen worden ingericht en gebruikt. Gelet daarop kan niet los van het bestemmingsplan worden vastgesteld of, en zo ja, aan welk deel van de gronden van het bedrijventerrein de hoedanigheid van zichtlocatie toekomt. De Afdeling wijst in dit verband op haar uitspraak van 1 juni 2011, in zaaknrs. 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1. De Afdeling komt daarom tot het oordeel dat er bij de taxatie van de waarde van de in geding zijnde gronden in dit geval geen aanleiding bestond voor het maken van een onderscheid tussen de waarde van de gronden als onderdeel van het complex en enig deel van die gronden die door het plan een zichtlocatie worden. Gelet op het vorenstaande faalt het betoog van [appellant sub 1] dat aan zijn gronden een hogere inbrengwaarde had moeten worden toegekend vanwege de ligging van de gronden aan de A12.
ABRS 02-05/12 inzake Bodegraven-Reeuwijk (LJN: BW4570).
Noot: zie ABRS 25-05/11 inzake bedrijventerrein Enter-Rijssen (LJN: BQ5950), met taxatie inbrengwaarde door HOOGSTATE. Kritiek J.F. de Groot TBR 2011 blz. 775: bij hogere uitgifteprijs in principe wel bijzondere geschiktheid binnen het complex.


Taxatie planschade vervallen bestemming kampeerterrein

Bestemming kampeerterrein is vervangen door agrarische bestemming. ABRS 02-05/12 inzake Enschede (LJN: BW4562):

• stelling adviescommissie planschade Enschede houdt bij ABRS stand: grondwaarde kampeerterrein = 2 x agrarische grondwaarde. Schade is aldus 1 x de agrarische grondwaarde.
• ongemotiveerd is gemeentelijke stelling: waarde kavel bedrijfswoning is per peildatum 1999 (!) € 52 m2, zijnde de uitgifteprijs voor bedrijfswoningen op industrieterrein. Tegentaxatie rentmeester NVR maakt vergelijking met agrarische bedrijfswoning ad € 100 m2 (peildatum ?). ABRS draagt gemeente op zijn besluit op dit punt nader te motiveren.
  
  

Onjuiste planvergelijking: ook onderzocht moeten worden combinaties van nieuwe functies/bestemmingen.

Uitgangspunt bij een planologische vergelijking is dat wordt uitgegaan van de mogelijkheden die maximaal konden worden gerealiseerd, tenzij die realisering niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. De SAOZ heeft in haar adviezen voor wat betreft het bestemmingsplan, de functies 'woondoeleinden' en 'verkeers- en verblijfsvoorzieningen' ingevuld en is tot de conclusie gekomen dat de invulling als parkeerterrein binnen de functie 'verkeers- en verblijfsvoorzieningen' de maximaal nadelige situatie oplevert. Op grond van het bovengenoemde uitgangspunt had de SAOZ zich niet mogen beperken tot de maximale invulling van de afzonderlijke functies, maar had het ook mogelijke combinaties van functies moeten onderzoeken. Weliswaar heeft de SAOZ de mogelijkheid van een kleinere parkeervoorziening en één woning meegenomen, maar ter zitting heeft zij erkend dat zij de realisering van woningen met parkeerdak of een parkeergarage niet in de planologische vergelijking heeft meegenomen en dat zij de realisering van die mogelijkheden niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan uitsluiten. De Afdeling acht het om die reden niet bij voorbaat uitgesloten dat deze mogelijkheden tot planologisch nadeel en daarmee tot schade leiden.
ABRS 25-04/12 inzake Ooststellingwerf (LJN: BW3853).
Noot: Aan het verzoek om planschade is ten grondslag gelegd dat met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Appelscha 2003" de woonbestemming is veranderd naar de bestemming 'algemene doeleinden' en dat dit de waarde van zijn perceel heeft verminderd.
Goed gezien van Ten Have Advies.


Passieve risico aanvaarding (riskant stilzitten) in relatie tot onderhandelingen met gemeente: geen concrete pogingen om oude bestemming te realiseren.

Gelaedeerde voerde met gemeente (ver)kooponderhandelingen en heeft daarom geen concrete pogingen ondernomen de oude bestemming nog te realiseren, ook al kon hij de nadelige bestemmingswijziging voorzien.
ABRS 25-04/12 inzake Sint Anthonis (LJN: BW3878):  appellant heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij in die periode gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen in het tot stand komen van een overeenkomst met de gemeente over de verkoop van het betreffende deel van het perceel, althans dat de gemeente niet langer de vrijheid had de onderhandelingen af te breken zonder schadevergoeding te betalen. Dat betekent dat [appellant sub 1] als redelijk denkend en handelend eigenaar rekening had behoren te houden met de kans dat de onderhandelingen niet zouden leiden tot de verkoop van dat deel van het perceel. Verder is niet gesteld dat van de zijde van de gemeente is toegezegd dat de planologische situatie op dat deel van het perceel in dat geval, ondanks het voorontwerp, niet zal veranderen.
Noot: Aldus wordt nadeel van bestemmingswijziging aan gelaedeerde toegerekend.


Taxatie aspecten

ABRS 25-04/12 inzake Beek (LJN: BW3876):

• de veelheid van gebruiksmogelijkheden onder het nieuwe planologische regime wordt in beginsel gezien als een planologisch voordeel dat zich vertaalt in een hogere waarde van het object, appellant had als stelling dat dit aspect geen economische meerwaarde had.
• dat de splitsing in appartementsrechten, die met zich brengt dat de vereniging van eigenaren zich over het realiseren van woningen binnen de bestaande bouwmassa kan uitlaten, niet betekent dat die planologische mogelijkheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten
• dat in een advies van de toenmalige Rijksdienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten van 25 augustus 2008 is vermeld dat het vergroten van de inhoud van het object, ondanks de monumentenstatus ervan, mogelijk is.
• voorts is in dit verslag van StAB  uiteengezet dat de door schadebeoordelingscommissie voor de waardering van het object gehanteerde methodiek niet ongebruikelijk is, dat de taxatie van de onderhandse verkoopwaarde van het object op de peildatum aannemelijk is en dat het, gezien de door die commissie gegeven kwalificatie aan de planologische verslechtering, niet onlogisch is dat de waardevermindering op 5 procent van deze waarde is geschat.
• daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2, www.raadvanstate.nl), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd.
• Dat Pickée, zoals [appellant] betoogt, voor het taxeren van de planschade ook een andere taxatiemethode had kunnen toepassen, betekent niet dat de door haar gevolgde methode in zijn algemeenheid onjuist is of in dit bijzondere geval tot een onjuist resultaat heeft geleid.

Noot: de eerste overweging lijkt eerder op een kwantitatieve dan op een kwalitatieve beoordeling. Zie ABRS 11-04/12 inzake gemeente Beuningen (BW1568).


Claim schadevergoeding art. 30 Reconstructiewet

ABRS 25-04/12 inzake G.S. Limburg: de wetgever heeft  met art. 30 Rcw, waarbij is aangesloten bij de tekst van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud), beoogd dat de vereisten voor vergoeding van planschade van overeenkomstige toepassing zijn, omdat uit een reconstructieplan rechtstreeks werkende en concrete planologische belemmeringen op een perceel kunnen voortvloeien
Hoewel niet valt uit te sluiten dat het scharen van de gronden onder een in het reconstructieplan opgenomen extensiveringsgebied indirecte effecten heeft op de waarde van die gronden en het daaraan gebonden bedrijf in het vrije economische verkeer, brengt dat niet met zich dat de gestelde schade in een zodanig nauw verband met het reconstructieplan staat, dat zij in redelijkheid aan het reconstructieplan moet worden toegerekend. Daarbij is van belang dat, volgens het in zoverre niet bestreden advies van de SAOZ, het reconstructieplan geen verandering in de planologische situatie op de gronden heeft gebracht, omdat het reconstructieplan de bestemming en het gebruik van de gronden niet heeft gewijzigd. Voorts is daarin vermeld dat provinciale staten bij het aanwijzen van gebieden als extensiveringsgebied zijn uitgegaan van bestaand beleid over de natuurdoelstellingen ter plaatse. Voor zover het bedrijf door de aanduiding van de gronden in het reconstructieplan wordt uitgesloten van subsidie voor duurzame ontwikkelingen, is dat geen ruimtelijk relevant gevolg van het reconstructieplan, maar een gevolg van de in de betreffende subsidieregelingen gestelde vereisten voor subsidie. Daarbij is van belang dat het verlenen van subsidie voor duurzame ontwikkelingen ook voor bedrijven met buiten een extensiveringsgebied gelegen gronden een toekomstige onzekere gebeurtenis is.
Het oorzakelijk verband tussen de aanduiding van de gronden in het reconstructieplan en de door de maatschap gestelde waardevermindering van de gronden en het bedrijf ontbreekt. LJN: BW3907.


De factor 10 voor een eigenaar/gebruiker in onteigeningszaken is nog steeds “heilig”

Ter bepaling van de aan Dusseldorp Beheer c.s. toekomende schadeloosstelling heeft de rechtbank zich laten voorlichten door deskundigen. Voor de berekening van de jaarlijks terugkerende inkomensschade hebben de deskundigen de kapitalisatiefactor 10 geadviseerd.
In afwijking van dit advies heeft de rechtbank de kapitalisatiefactor 7 toegepast. Zij heeft daartoe overwogen - kort weergegeven - dat, de onteigening weggedacht, een eerdere verplaatsing van de bedrijven dan overeenstemt met de door de deskundigen geadviseerde kapitalisatiefactor een haalbare en rationele ondernemerskeuze zou zijn.
HR:  De kapitalisatiefactor voor financieringsschade ziet op de wijze waarop de jaarlijkse rentelast wordt omgerekend tot een bedrag ineens waaruit Dusseldorp Beheer c.s. die rentelast gedurende een aantal jaren kunnen opbrengen (HR 9 juli 2010, LJN BL6267, NJ 2010/632). Dat aantal jaren houdt geen verband met een termijn waarbinnen rationeel handelende ondernemers hun bedrijf zouden verplaatsen. De door de rechtbank gebezigde motivering rechtvaardigt niet de hantering van een andere kapitalisatiefactor dan de in het onteigeningsrecht gebruikelijke factor 10 voor de bepaling van de aan de onteigende toekomende vergoeding van jaarlijkse schade.
HR 20-04/12 inzake Dusseldorf / gemeente Apeldoorn (LJN: BV6657).
Noot: deze inkomensschade ziet op financieringsschade vervangende bedrijfslocatie. René van Hoogmoed had betrokkenheid bij deze onteigeningsprocedure Rechtbank Zutphen.
A-G: Er moeten in het oog springende redenen zijn om van die factor 10 af te wijken.
Zie ook: Schadeberekening onteigening moskee Soest: geen hogere factor dan 10. HR 09-0/10 (LJN: BL6267).

Kostenvergoeding art. 50 Ow

De rechtbank heeft haar oordeel over de redelijkheid van de gemaakte kosten van rechtsbijstand door mr. De Groot gegrond op het totaal van die kosten, waarbij zij mede in aanmerking heeft genomen de bewerkelijkheid en ingewikkeldheid van de zaak alsmede het belang van de zaak voor Dusseldorp Beheer c.s. Voorts is acht geslagen op het bereikte resultaat. Met haar oordeel heeft de rechtbank de grenzen van de haar toekomende vrijheid niet overschreden, evenmin als zij is tekortgeschoten in haar - beperkte - motiveringsplicht.
HR 20-04/12 inzake Dusseldorf / gemeente Apeldoorn (LJN: BV6657).


Passieve risico aanvaarding / riskant stilzitten

Appellant diende als redelijk denkende en handelende eigenaar rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op zijn perceel zou gaan veranderen in de zin dat de bestemming 'scheepswerven' zou vervallen en de planologische situatie van zijn perceel in overeenstemming zou worden gebracht met de reeds vele jaren bestaande feitelijke situatie, waarin het perceel werd gebruikt overeenkomstig de bestemming 'steenfabrieken'.
Van belang is dat [appellant] geen enkel concreet gegeven heeft aangedragen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij serieuze plannen had om op zijn perceel een scheepswerf op te richten, dan wel de gronden voor dat doel aan derden te verkopen. Hij heeft vanaf de verkrijging van zijn perceel de gelegenheid gehad de op dat moment nog bestaande gebruiksmogelijkheid voor een scheepswerf te benutten. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij daartoe als gevolg van hem niet toe te rekenen omstandigheden niet in staat is geweest. Door die gebruiksmogelijkheid niet te benutten, ook niet toen hij op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" kon zien aankomen dat de planologische situatie ter plaatse zou veranderen, heeft hij het risico van de voor hem nadelige bestemmingswijziging aanvaard en behoort de schade die hij daardoor lijdt voor zijn rekening te blijven.
ABRS 18-04/12 inzake Lingewaal (LJN: BW3066).


Ondanks hogere raming/taxatie inbrengwaarde, toch lager in exploitatieplan

Evenmin ziet de Afdeling reden om aan te nemen dat de raad de inbrengwaarden onredelijk laag zou hebben geraamd. Weliswaar zijn de totale inbrengwaarden in de "Rapportage inbrengwaarde" van 27 november 2010, die de raad bij zijn verweerschrift heeft overgelegd wat hoger geraamd dan in het overzicht van kosten en opbrengsten in het exploitatieplan, maar vast staat dat dergelijke kosten en opbrengsten ramingen kunnen zijn en in dat geval mogelijk afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarna immers verder worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of worden vervangen bij een herziening van het overzicht van kosten en opbrengsten. Dat bij een dergelijke herziening bedragen worden aangepast, maakt nog niet dat de raad ten tijde van de vaststelling had moeten inzien dat de financiële uitvoerbaarheid niet zou zijn gegarandeerd. ABRS 18-04/12 inz. Stichtse Vecht (LJN: BW3058).


Tekortkomingen pachter: zelfbewoning

• in hoeverre beïnvloedt bodemverontreiniging de waarde van het onteigende op de peildatum
• maatstaf HR 30-06/06 in deze zelfde zaak: "Bij de waardebepaling van de onteigende zaak op basis van de in art. 40b lid 2 Ow bedoelde prijs zal de onteigeningsrechter in het geval van bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd (HR 3 maart 2006, C04/374 (1424), NJ 2006, 175, rov. 3.6)." (rov. 3.3.2).
• Gerechtshof Den Haag (na verwijzing): "Zoals de Hoge Raad heeft overwogen gaat het bij de vaststelling van de waarde van het onteigende in deze zaak om de vraag welke prijs een redelijk handelende koper en verkoper, die bekend zijn met de verontreiniging die - naar thans vaststaat - in het onteigende aanwezig is, bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer zouden overeenkomen. Denkbaar is dat die prijs mede afhankelijk is van het gebruik dat een koper in het commerciële verkeer van het onteigende zou willen maken, omdat bij de ene vorm van gebruik wel gesaneerd moet worden en bij een ander gebruik niet (of minder). Voor dat geval is van belang dat moet worden uitgegaan van de hoogste waarde die aan het onteigende kan worden toegekend op basis van het economisch meest voordelige gebruik dat een potentiële koper van het onteigende kan maken.". Het gaat om eventuele correcties op ruwe bouwgrond bedrijventerrein. Een verontreiniging is een eigenschap van de onteigende zaak.
• de door het Hof aangewezen deskundigen zagen geen neerwaartse correctie van de ruwe bouwgrondwaarde: de door de gemeente uitgevoerde sanering was niet nodig, omdat geen wettelijke bepaling daartoe dwong en omdat er ook geen feitelijke noodzaak tot sanering was.
• het Hof oordeelde anders: Het hof is van oordeel dat een redelijk handelende koper uit voorzichtigheid ook bij deze percelen rekening zal houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en voorts dat die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat een redelijk handelend verkoper voor die wens - tot op zekere hoogte - gevoelig zal zijn.
• Hof: neerwaartse correctie op ruwe bouwgrondwaarde is hier 50% van het gemiddelde van de kosten om twee nabij gelegen percelen te saneren (komt feitelijk neer op € 4,00 per m2 aftrek).
• HR: door de eigenaren aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.

Noot: Zeer lezenswaardig overzicht van A-G. Zie ook: HR 29-04/05 inz. Berkel en Rodenrijs: de rechtbank dient voor de bepaling van de schadeloosstelling rekening te houden met alle feiten en omstandigheden per peildatum, ook als daarvan pas bleek uit rapporten van latere datum. Rechtbankdeskundigen waren in hun eerdere advies uitgegaan van de waarde van niet verontreinigde grond, maar kwamen daar tijdens de pleidooien op terug als gevolg van nadere informatie over de aanwezigheid van asbest; dit met derhalve een lagere grondprijs. BR 2005 blad 1094. Min of meer vergelijkbaar: HR 03-03/06 inz. Staat  AU5703: had een redelijk handelend koper per peildatum een bodemonderzoek laten verrichten; dit is het criterium, ook als per peildatum geen verontreiniging bekend was. Idem HR 30-06/06 AXV9438 inz. Bergschenhoek.


Gemeente stelt adviseur planschaderisico analyse aansprakelijk, omdat feitelijk te betalen planschadevergoedingen hoger zijn dan uit de analyse bleek

Geïntimeerde heeft in opdracht van de gemeente (appellante) voorafgaand aan de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan een risico-analyse planschade gemaakt. Volgens de gemeente heeft geïntimeerde de risico's onjuist in geschat en heeft zij daardoor schade geleden. Abstracte schadeberekening. Vergelijking hypothetische situatie dat een goede analyse zou zijn gemaakt met de huidige situatie. Gemeente heeft schade niet voldoende onderbouwd. Gerechtshof Leeuwarden 10-04/12 (BW1640).


Voorzienbaarheid woningbouw op basis van ontwerpbestemmingsplan

Niet in geschil is dat het ontwerpbestemmingsplan een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw op de gronden behelst. Dat het ontwerpbestemmingsplan na de terinzagelegging op 18 mei 1989 niet verder in procedure is genomen, omdat - naar het college heeft gesteld en [appellant] niet heeft bestreden - in overleg met de provincie is besloten de woningbouw in de omgeving te faseren, betekent niet dat dit beleidsvoornemen ook voor de lange termijn is prijsgegeven. Daarbij is mede van belang dat het ontwerpbestemmingsplan niet is ingetrokken. ABRS 11-04/12 inzake gemeente Neerijnen.


Maximaliseren oude bestemmingsplan, met als nieuwe bestemming woningbouw

Ingevolge artikel 2.04 van de planvoorschriften konden op het perceel in beginsel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van acht meter, waarbij deze bouwwerken voor het overige naar aard en afmeting bij de bestemming 'Tuincentrum Dd(t)' dienen te passen. Een redelijke uitleg van deze bepaling leidt ertoe dat voor de woning van [persoon] bouwwerken van behoorlijke omvang konden worden gericht in de vorm van stellages voor opslag en verkoop van onder meer stenen en vijvers, waardoor het uitzicht vanuit zijn woning in betekenende mate had kunnen worden beperkt. Te denken valt daarbij aan een hoogte tot zo'n vier meter, waarbij het evenwel niet aannemelijk is dat zulke bouwwerken met die hoogte over de gehele lengte van het perceel aaneengesloten konden worden opgericht. Die uitleg van artikel 2.04 van de planvoorschriften heeft het college niet in de planvergelijking meegenomen. Dat het college daarmee de planologische mogelijkheden niet maximaal heeft ingevuld heeft de rechtbank niet onderkend. ABRS 11-04/12 inzake gemeente Peel en Maas (BW1605).
Noot: belanghebbende, met wie gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst heeft gesloten, mengt zich veelal in procedures waarbij B en W aan een aanvrager een schadevergoeding hebben toegekend.


In nieuwe bestemmingsplan zijn de meeste autogerelateerde bedrijfsfuncties uit het oude plan komen te vervallen

SAOZ:  de herziening heeft, gelet op de resterende ruime gebruiksmogelijkheden op het perceel, niet tot een waardedaling ervan heeft geleid.
ABRS op basis advies StAB: Volgens StAB heeft de SAOZ een te kwantitatieve benadering gekozen door te benadrukken, hoeveel gebruiksmogelijkheden resteren. Dat het perceel vanwege de resterende gebruiksmogelijkheden nog steeds courant is, betekent volgens de StAB niet dat het niet in waarde is gedaald. De herziening 2004 heeft tot een planologisch nadeel geleid, nu negen autogerelateerde bedrijfsfuncties zijn komen te vervallen. Kwantitatief gezien zijn de gebruiksmogelijkheden met vijf procent afgenomen: schade € 50.000.  ABRS 11-04/12 inzake gemeente Beuningen (BW1568).


Motiveringsplicht (Grondkamer) taxatie

Centrale Grondkamer, beschikking van 19 januari 2012, GP 11.661
Herziening van de pachtprijs van percelen uiterwaardgrond in Gelderland, tezamen groot 5.93.00 ha.
Blijkens artikel 1, achtste gedachtestreepje van het Pachtprijzenbesluit 2007 wordt onder vrije
verkeerswaarde verstaan: waarde van land in onverpachte staat die overeenstemt met de prijs bij voortgezet agrarisch gebruik, en die tot stand komt als redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan, waarbij de investeringen van de pachter buiten beschouwing worden gelaten.
De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, dient zich bij de bepaling van de vrije
verkeerswaarde zoveel mogelijk te oriënteren op de desbetreffende waarde van vergelijkbare objecten en daartoe -indien en voor zover beschikbaar- de in de openbare registers geregistreerde verkooptransacties van vergelijkbare objecten te raadplegen. De uitkomsten van een ander dienen concreet en kenbaar voor partijen te worden verwoord in de desbetreffende beschikking dan wel in het daarbij behorende taxatierapport van de door de grondkamer, dan wel de Centrale Grondkamer, ingeschakelde deskundigen. Indien geen vergelijkingstransacties als vorenbedoeld beschikbaar zijn, moet in de desbetreffende beschikking, dan wel in het daarbij behorende taxatierapport van deskundigen, worden aangegeven op welke -andere- wijze de daarin vermelde waardering tot stand is gekomen. Weliswaar kan bij een taxatie als hier bedoeld ook een rol spelen de intuïtieve inschatting
van deskundigen, maar dat neemt niet weg dat deskundigen gehouden zijn om hun oordeel over de vrije verkeerswaarde zoveel mogelijk te objectiveren en aldus zoveel als mogelijk inzicht te geven in de wijze waarop de taxatie tot stand is gekomen en aldus die taxatie voor partijen en voor de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, aanvaardbaar en controleerbaar te maken. De hiervoor bedoelde maatstaf sluit aan bij de maatstaf die de Centrale Grondkamer in haar beschikking van 14 januari 2005, V 1680, heeft geformuleerd voor een taxatie van de werkelijke waarde in de zin van artikel 56c, lid 2 van de Pachtwet (oud), welke bepaling grotendeels overeenstemt met het huidige artikel 7:379, lid 2 BW.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer voldoet het rapport van deskundigen wat betreft de daarin getaxeerde vrije verkeerswaarde van de percelen land ten behoeve van de pachtprijstaxatie daarvan naar de opeenvolgende pachtnormen niet aan de hiervoor vermelde maatstaf. Deskundigen wordt opgedragen om alsnog een rapport uit te brengen aan de Centrale Grondkamer met een taxatie van de vrije verkeerswaarde van de percelen land die voldoet aan voormelde maatstaf.


Kantorenmarkt eerste kwartaal 2012

In het eerste kwartaal van 2012 is het transactievolume op de kantorenmarkt met 20% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aanbodcijfer is met 3% gestegen ten opzichte van drie maanden geleden. Dit blijkt uit het eerste kwartaalbericht Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2012 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars dat op maandag 16 april verschijnt. Property NL 10-04/12.


Wet Nadeelcompensatie en schadevergoeding

Het wetsvoorstel Nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten is door de Tweede Kamer aangenomen.
In 2007 bracht de VNG advies uit over het Voorontwerp van wet. Onze aanbevelingen vinden wij terug in het huidige wetsvoorstel. Alleen overgangsrecht ontbreekt nog. Naar verwachting treedt de wet op 1 januari 2013 in werking. VNG 06-04/12.


Nadeelcompensatie en substitutie effect

LJN: BW0983, Rechtbank ’s-Hertogenbosch 05-04/12.
De rechtbank is van oordeel dat bij de berekening van de ondergrens van de nadeelcompensatie in de vorm van een normaal ondernemersrisico van 15% van de omzet op jaarbasis de omzet van de gehele onderneming van eiseres dient te worden betrokken. De rechtbank acht het namelijk niet onredelijk om in het onderhavige geval waarin beide vestigingen een (deels) overlappend en vrij specifiek assortiment hebben en niet al te ver verwijderd van elkaar gelegen zijn als uitgangspunt te nemen de omzet van de gehele onderneming van eiseres, omdat eiseres in beginsel in staat kan worden geacht de schommelingen in omzet binnen de onderneming op te vangen.
Echter, de rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder bij de berekening van de ondergrens van de nadeelcompensatie in redelijkheid alleen dan de jaaromzet van de gehele onderneming van eiseres mag betrekken, indien het substitutie-effect zich heeft voorgedaan.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het substitutie-effect zich in het geval van eiseres heeft voorgedaan. Verweerder zal nader dienen te (laten) onderzoeken of in het geval van eiseres het substitutie-effect zich heeft voorgedaan.
Indien dat niet het geval blijkt te zijn, bestaat geen grond voor het oordeel dat verweerder bij de berekening van de ondergrens van de nadeelcompensatie in de vorm van een normaal ondernemersrisico van 15% van de omzet op jaarbasis in redelijkheid de omzet van de gehele onderneming van eiseres mag betrekken. Verweerder zal dan bij bedoelde berekening in redelijkheid enkel uit mogen gaan van de omzetgegevens van de vestiging van eiseres in Eindhoven.


Taxatie “marges” bij planschade

ABRS 04-04/12 inzake Heeze-Leende (LJN: BW0798).
Gemeentelijke planschadebeoordelingscommissie: € 430.000 voor de “ramp” en daarbij een waardevermindering van € 18.000.
Taxateur van belanghebbende (degene die de planschade moet betalen op grond van planschadeverhaalsovereenkomst) komt op een waarde van € 400.000 onder het oude planologische regime en een waardevermindering van € 12.000.
ABRS: Beide taxateurs gaan uit van dezelfde planologische vergelijking. De rechtbank heeft verder met juistheid overwogen dat beide deskundigen op vrijwel gelijke gronden tot de conclusie komen dat zich een planologisch nadeel voordoet. De enkele omstandigheid dat taxateur belanghebbende dit nadeel op het lagere bedrag van € 12.000 heeft getaxeerd, betekent niet dat de taxatie van de gemeentelijke taxateur niet juist zou zijn.
Daarbij is van betekenis dat het verschil tussen dit bedrag en de taxatie van de taxateur gemeente, gerelateerd aan de waarde van de woning vóór de planologische wijziging, welke door die taxateur is getaxeerd op € 430.000 en door taxateur belanghebbende op € 400.000, binnen in beginsel aanvaardbare marges valt.


Geen voorzienbaarheid door streekplan

Het betoog van [appellant: degene die op basis van planschadeverhaalsovereenkomst de planschade moet betalen] in hoger beroep dat [belanghebbende: aanvrager om tegemoetkoming planschade] ten tijde van de aankoop van zijn perceel aan de hand van het toen geldende streekplan van de provincie Noord-Brabant kon voorzien dat op het naastgelegen perceel woningbouw mogelijk zou worden gemaakt, faalt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat in het streekplan voor dat perceel zodanig concrete bouwvoornemens waren opgenomen dat [belanghebbende] daarmee ten tijde van belang rekening diende te houden.
ABRS 04-04/12 inzake Heeze-Leende (LJN: BW0798).


Erfpacht als stimulans woning verkoop

Leeuwarden maakt het opnieuw mogelijk een huis te bouwen op grond die in erfpacht wordt uitgegeven. Burgemeester en wethouders willen op deze manier de bouw in het nieuwe stadsdeel De Zuidlanden stimuleren. Er hoeft alleen geld te worden geleend voor de huizenbouw, de grond blijft gemeentebezit. LC 03-04/12.


5% Hogere huurverhoging voor hogere inkomens.

De aangekondigde maatregel om huishoudens in een gereguleerde huurwoning en met een inkomen boven €43.000 een extra huurverhoging van maximaal 5% op te leggen, raakt ruim 400 duizend huishoudens. Een zeer klein deel hiervan geeft aan direct te gaan verhuizen als hij met de maximale huurverhoging geconfronteerd wordt (2%). Bijna een derde (29%) zegt op termijn (na een aantal jaren) op zoek te gaan. Nieuwsbrief Rijsoverheid 05-04/12.


Door gemeente teruggevorderde BTW bij bouw school: arrest Hoge Raad = naheffing

De Belastingdienst heeft bij de Hoge Raad een belangrijke rechtszaak tegen gemeente Middelharnis gewonnen, die financiële gevolgen kan hebben voor andere gemeenten. Middelharnis moet €1,2 miljoen terugbetalen naar aanleiding van de bouw van een middelbare school. VNG 05-04/12.


Art. 5 Wvg: gebruik afwijkend van beoogde bestemming

Niet in geschil is dat de toegedachte bestemming van het Hamerstraatgebied afwijkt van het huidige gebruik. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, is inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg dat van de toegedachte bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. In dit stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. Voorts behoeft nog niet voor elk in de aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast. ABRS 28-03/12 inzake Amsterdam (LJN: BW0295).


Nadeelcompensatie: 15% drempel

Weigering vergoeding omrijschade door gehele en gedeeltelijke afsluiting van de Hollandse Brug in de periode van 27 april 2007 tot 7 juli 2008; toepassing van een drempel van 15% is geen onredelijke invulling van hetgeen tot het normale ondernemersrisico behoort; beroep ongegrond. Rechtbank Zwolle-Lelystad 28-03/12 (LJN: BW0407).
Let wel: 15% van de totale jaaromzet dan wel 15% van de kosten. Zie ook diezelfde Rechtbank 09-03/12 (LJN: BV8409.
Voor (on)billijkheid drempel 15% (gerelateerd aan omzet) zie: O&A december 2009 blad 2009; E.H. Horlings.


Proceskosten (taxatiekosten) WOZ, bij gegrond bezwaar

De rechtbank is van oordeel dat het te hanteren tarief voor vergoeding van de kosten voor het inschakelen van een deskundige als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht afhangt van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden, gelet op de Nota van Toelichting (Stb. 2003, 330, p. 11). De rechtbank is van oordeel dat voor de werkzaamheden van een taxateur als hier aan de orde een vergoeding van € 50 inclusief btw per uur volstaat. Rechtbank Alkmaar 29-03/12 (LJN: BW0398).


Grondkamers voortaan onafhankelijk orgaan

De uitvoeringswet Grondkamers wordt aangepast. Boerderij 28-03/12.