Erfpacht

HOOGSTATE  verstrekt adviezen inzake erfpacht, zowel qua taxatie als qua contractsvoorwaarden.
 
Voor de taxatie  gaat het dan bijvoorbeeld om de verdeling van de waarde tussen enerzijds de kavel en anderzijds de opstal en om de invloed van de hoogte van de canon op de waarde van het erfpachtrecht.
Het arrest HR 24-03/06 AV1706 inz. Ned. Woningfinanciering Maatschappij biedt een goed overzicht van de aan een taxatie van een canon te stellen motiveringseisen, daar waar de canon na 25 jaar op basis van de taxatie verhoogd werd met 700%.

Voor- en nadelen van erfpacht
De minster van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 23 mei 2011 een brief geschreven aan de Tweede Kamer, over de voor- en nadelen van erfpacht. Allereerst wordt uitgelegd wat erfpacht is en daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen “groene erfpacht”en “stedelijke erfpacht”. Problemen bij canonverhoging worden vooral geconstateerd bij verouderde contracten, die niet werden geïndexeerd; dat kan leiden tot verhoudingsgewijs grote verhoging van de canon. Als complicerende factor wordt genoemd de splitsing van de verkoopwaarde in enerzijds de grond en anderzijds de opstal.
De minster roept hypotheekverstrekkers op hun verantwoordelijkheid te nemen en de erfpachtscontracten beter op hun eigen merites te beoordelen.
Tot slot wordt geconstateerd dat erfpacht goed kan werken ter stimulering van de woningmarkt en bij maatschappelijke bestemmingen. Klik hier voor de brief.

De Federatie Particulier Grondbezit maakt, zoals ook anderen, onderscheid in stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Deze Federatie beklemtoont het belang van erfpacht in landelijk gebied, zowel voor eigenaren als voor erfpachters, waarbij mede wordt verwezen naar de financiering.

Groene erfpacht in balans???
Advies d.d. 28 mei 2009 aan Minister van LNV van commissie advisering uitvoering erfpachtbeleid Staatbosbeheer: klik hier voor inzage in het advies van de commissie De Jong.
Opvallend en zeker niet onomstreden zijn depreciërende waarde van de erfpacht van 40% (advies blad 13) en de staffelmethode voor taxatie grondwaarde (advies blad 59).

Minister Verburg van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) wil dat Staatbosbeheer een overgangsregeling maakt bij nieuwe erfpachtovereenkomsten op de Waddeneilanden. De Minister kondigt in een brief aan de Tweede Kamer aan dat zij op hoofdlijnen vasthoudt aan de manier waarop Staatsbosbeheer omgaat met de erfpachtovereenkomsten op de Waddeneilanden. Uitgangspunt voor de Minister is dat Staatsbosbeheer volgens de regels van de vrije markt opereert en dat er geen marktverstoring plaats vindt. De Minister wijst er op dat de stijging van de erfpachtcanon een rechtstreeks gevolg is van de waardestijging van onroerend goed en de grond in Nederland. Klik hier voor persbericht d.d. 12-10-2009. In brief d.d. 25-01/10 aan de Kamer herhaalt minister LNV dat Staatsbosbeheer de canon marktconform dient vast te stellen.

In TBR oktober 2009 staat een artikel van mr. drs. De Hoog, die van oordeel is dat het advies van de commissie De Jong niet ver genoeg gaat.

De Nederlandse Vereniging van Rentmeesters plaatst kritische kanttekeningen bij het advies d.d. 28 mei 2009 van de commissie aan de Minister van LNV. Erfpacht kent een grote mate van contractsvrijheid en de voorwaarden waaronder erfpachtovereenkomsten worden gesloten komen tot stand onder marktconforme omstandigheden tussen eigenaar en erfpachter. Met betrekking tot het toepassen van een generieke depreciatiefactor dient deze wel gemotiveerd te worden vanuit de bijzondere voorwaarden en gebruiksbeperkingen die uit de erfpachtovereenkomst voor het betreffende object voortvloeien. Die depreciatiefactor dient de taxateur bij het vaststellen van de waarde van het object ten opzichte van de volle en onbezwaarde eigendom te taxeren. De situatie zal per geval moeten worden beoordeeld. De NVR wijst de door de commissie De Jong voorgestane invoering van een forfaitaire depreciatiefactor af. Klik hier voor de brief d.d. 09-10-2009 van de NVR aan de Minister van LNV.
Vervolgens is aan de minister uitgebracht het advies d.d. 07-04/10 van twee wijze mannen inzake Erfpacht Staatsbosbeheer. Hierover schrijft de minster aan de Tweede Kamer: Het advies voorziet in een goede balans tussen de belangen van de erfpachters en van Staatsbosbeheer. Bovendien is marktconformiteit uitgangspunt, waarbij invulling wordt gegeven aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Zie samenvatting Advies en volledig Advies.Op basis van dit advies heeft Staatsbosbeheer in 2011 zijn algemene erfpachtvoorwaarden aangepast, met in het verlengde daarvan de taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2011.
Visie Nederlandse Vereniging van Rentmeesters: zie brief d.d. 22-11/10 aan minister van ELI.

Aan wie komt niet-agrarische meerwaarde toe: aan erfpachter of aan “(bloot) eigenaar?
Op de vraag wie recht heeft op vergoeding van niet-agrarische meerwaarde (vanwege herziening bestemmingsplan) van een kavel (bloot eigenaar en/of erfpachter) oordeelt Rechtbank Leeuwarden bij vonnis d.d. 04-11/09 dat die toekomt aan de eigenaar (LJN: BK2289).
“De HR heeft in zijn arrest van 9 december 1998, NJ 2000, 479 geoordeeld dat in het kader van een ruilverkaveling veranderingen van andere dan de agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aangaan.“

Overdracht Erfpachtrecht: door eigenaar nieuw te stellen voorwaarden. Art. 5:91 lid 4 BW
Het Hoogheemraadschap heeft de canon vanaf 1994 vervijftienvoudigd. De rechtbank oordeelt dat het waterschapserfpachtsrecht anders van aard is dan gemeentelijke erfpachtsrechten waarbij de bevoegdheid tot canonverhoging van aanvang af was voorbehouden. Voor de dijkbewoners kwam de canonverhoging onverwacht. Het Hoogheemraadschap heeft wel beleidsvrijheid, maar dient zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Rechtbank Amsterdam 05-01/11 (LJN: BO9943), inzake HOOGHEEMRAADSCHAP HOLLANDS NOORDERKWARTIER.
De verhouding tussen de overheid en omvangrijk aantal  erfpachters wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en, gelet op artikelen 3:12 en 3:14 BW, door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 
HR: De rechter moet onderzoeken of en in hoeverre de door het eigenaar gestelde voorwaarde (lees: canonverhoging) redelijk is en de rechter had vervolgens - wanneer het de voorwaarde van de eigenaar onredelijk had bevonden - moeten beoordelen of de vervangende machtiging onvoorwaardelijk moest worden verleend dan wel met aanpassing in redelijkheid van de voorwaarde. HR 05-02/10 inzake Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (LJN: BK0870). Voor nadere bespreking zie Tijdschrift voor BouwRecht augustus 2010.

 Erfpachtcanon en conformiteit
Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet voldoen. Een koper van een erfpachtrecht kreeg na het sluiten van de koopovereenkomst te horen dat de jaarlijkse canon hoger was dan in de overeenkomst genoemd. HR 13-07/07 inzake Stichting Werkvoorziening Regio Amsterdam (BA3520) : verkoper is aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schade. De rechter heeft ingevolge art. 6:105 BW de vrijheid om de begroting van toekomstige schade geheel of gedeeltelijk uit te stellen, dan wel na afweging van goede en kwade kansen bij voorbaat te verrichten. Voor de vraag of de schade zich ook nog kan voordoen na de datum waarop de eigenaar/erfverpachter de canon kan actualiseren aan de hand van dan geldende grondwaarde en rente-percentage moet beoordeeld worden of op de actualisatie de hoogte van de voordien geldende canon een rol speelt.
Verkoper en koper van een erfpachtrecht doen er goed aan ook de wijze van actualisering van de canon goed te communiceren.

Erfpacht en melkquotum Beschikking Superheffing Bedrijfsopvolgingssituaties onderbezetting (BOSO)
Pacht is omgezet in erfpacht, maar daarmee zijn in casu de aanspraken van de voormalige verpachter en de huidige erfverpachter niet geëindigd.
Erfverpachter kan aanspraken maken op een evenredig deel van het melkquotum, ook in dit geval van de bijzondere regeling BOSO: de specifieke referentiehoeveelheid onderscheidt zich hier niet principieel van de reguliere referentiehoeveelheid. Pk Hof Arnhem 22-01/08 (BC2755). Zie ook HR 29-01/10 inzake Twickel (LJN: BK2005).

Fiscaal
Eigenwoningregeling van toepassing bij van erfpacht afhankelijk recht van opstalFiscale aftrek betaalde canon respectievelijk retributie. Art. 3.111, lid 1, letter a, Wet IB 2001.
Artikel 3.111, lid 1, aanhef en letter a, van de Wet IB 2001 stelt voor het in aanmerking komen als eigen woning de eis dat het desbetreffende gebouw aan de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van "eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, (...) indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten op de belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeverandering hen grotendeels aangaat."
HR 17-02/12 inzake beroep in cassatie van Staatssecretaris van Financiën (LJN: BV0651):
Deze bepaling is als volgt toegelicht (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3, blz. 145):
"Een woning die de belastingplichtige toebehoort maar die is gebouwd op grond die in erfpacht is uitgegeven, komt in aanmerking voor de eigenwoningregeling. Wanneer niet op de grond, maar op het pand een recht van erfpacht is gevestigd is er in wezen sprake van een gehuurde woning. In dat geval kan de eigenwoningregeling niet toegepast worden. Een woning die krachtens een recht van opstal op die grond het eigendom van de belastingplichtige is, komt wel in aanmerking voor de eigenwoningregeling. In andere gevallen is ter zake van woningen de forfaitaire rendementsheffing van hoofdstuk 5 van toepassing."

Taxatie
De canon wordt berekend door een canonpercentage te nemen van de grondwaarde. De waarde van de grond (het zogenoemde bloot eigendom) wordt bepaald door de netto contante waarde van de toekomstige canoninkomsten op te tellen bij de netto contante waarde van de grond bij het einde van het erfpachtrecht. Vervolgens is de waarde van het erfpachtrecht de waarde van de volle eigendom minus de waarde van de blote eigendom.

Uitleg inhoud opstalrecht.
Vaststelling partijbedoeling op grond van notariële vestigingsakte aan de hand van objectieve uitlegmaatstaf. Verweer dat vestigingsakte afwijkt van daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst gaf aanleiding aan de hand van de Haviltex-maatstaf (het is bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst het niet genoeg is om enkel naar de taalkundige betekenis van de tekst te kijken, maar ook gekeken moet worden welke betekenis de partijen aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten) te onderzoeken wat de inhoud is van de obligatoire afspraken. Oordeel hof dat, gegeven de aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf vastgestelde partijbedoeling, geen plaats meer is voor bewijslevering met betrekking tot de partijbedoeling bij het sluiten van de obligatoire overeenkomst, geeft blijk van onjuiste rechtsopvatting. Notariële vestigingsakte levert, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, weliswaar dwingend bewijs op (art. 157 lid 2 Rv.), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv.), welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. HR 22-10/10 (LJN: BM8933).

Boek 5. Zakelijke rechten

Titel 7. Erfpacht

Artikel 85

1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen.

Artikel 86

Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen.

Artikel 97

1. Indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.
2. De rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.
3. Rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.

Artikel 99

1. Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
2. In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding:
3. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;
4.  indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
5. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
6. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.
7. De eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft.