Grondexploitatiewet (Grex)

Grondexploitatiewet (Grex)

Mede vanuit de onteigeningspraktijk heeft HOOGSTATE ervaring met taxaties in het kader van de Grex.

Het gaat hier primair om de inbrengwaarde van gronden als bedoeld in artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro.

Gemeenten kunnen de opbrengsten zelf schatten, al dan niet in de vorm van een prijsuitgiftebeleid, of door middel van (externe) taxaties laten bepalen. Zie artikel 6.13 lid 1 onder c sub 3 Wro en artikel 6.2.7 Bro.

Voor de inbrengwaarde is van belang dat deze geschat dient te worden volgens de regels van het Onteigeningsrecht, waarbij de taxateur kan aangeven of het “enkel”gaat om de werkelijke waarde of om een volledige onteigeningstaxatie; zie art. 6.13 lid 5 Wro. Bedacht dient te worden dat verwerving van bebouwde percelen meestal niet zal geschieden tegen enkel de werkelijke waarde. Bij onbebouwde percelen met een ruwe bouwgrondwaarde substantieel boven de landbouwkundige waarde zal de werkelijke waarde veelal wel voldoende zijn voor verwerving zonder onteigeningsbasis.

Speciale aandacht verdient de complexafbakening van art. 40 d Ow in relatie tot het exploitatiegebied (artikel 6.13 lid 4 Wro).

Valkuilen zijn ondermeer schijnzekerheid van een gedetailleerde top-down-taxatie (vergelijk HR 13-08/04, NJ 2005, 151 inzake Limburg/Seegers en conclusie A.G. bij HR 15-02/08 inzake HIT/gemeente Schiedam (BB4775 over risico voor het insluipen van (taxatie)fouten) en cirkelredeneringen (exploitatieplan gebruiken als basis voor taxeren inbrengwaarde).

Ook voor de exploitatieopzet is raming van planschadekosten aan de orde en wel op de voet van art. 6.13 lid 1 sub c ten 2e Wro.

VNG-handleiding exploitatieplan
Het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de VNG en de Vereniging van Grondbedrijven hebben een handleiding gemaakt voor het opstellen van een exploitatieplan. Verschillende aandachtspunten komen aan bod en de handleiding d.d. 25-11/10 bevat een voorbeeld-exploitatieplan.

Relevante rechtspraak:

belanghebbende: niet vaststellen exploitatieplan / geen belanghebbende als wel exploitatieplan vastgesteld zou zijn, dus ook niet bij ontbreken van zo’n plan.
Appellanten voeren aan dat de raad ten onrechte geen exploitatieplan heeft vastgesteld: betwijfeld wordt of belanghebbende aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen, zodat onduidelijk is of het verhaal van kosten van de grondexploitatie verzekerd is. Zie art. 6.12 lid 2 Wro.
ABRS 16-06/10 inzake gemeente Asten (LJN: BM7791):
Ingevolge artikel 8.2, eerste lid, aanhef en onder h, van de Wro, voor zover hier van belang, kan een belanghebbende bij de Afdeling beroep instellen tegen een besluit omtrent vaststelling van een exploitatieplan voor gronden, begrepen in een gelijktijdig vastgesteld bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 8.2 het vijfde lid Wro wordt als belanghebbende bij een besluit als bedoeld in artikel 6.12, eerste en tweede lid, in elk geval aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de in het desbetreffende besluit opgenomen gronden, of die eigenaar is van die gronden.
Ingevolge artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, wordt onder belanghebbende verstaan degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden appellanten  niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt bij delen van het exploitatieplan als hiervoor bedoeld. Daartoe is van belang dat appellanten geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, zij geen eigenaar zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van [appellant] en anderen die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de desbetreffende delen van een exploitatieplan.
Gelet hierop kunnen appellanten  evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro.
Het beroep is in zoverre niet-ontvankelijk.

Belanghebbende bij exploitatieplan
ABRS 09-11/11 inzake Oldebroek (LJN: BU3746):  [appellante] heeft met betrekking tot het perceel, kadastraal bekend gemeente Oldebroek sectie M nummer 2275, - welk perceel in het exploitatiegebied ligt - een koopovereenkomst gesloten. Uit de stukken is gebleken dat de volledige koopsom door [appellante] is voldaan en dat zij recht heeft op levering. Nu voorts in de koopovereenkomst uitsluitend ontbindende voorwaarden zijn opgenomen die zich buiten de wil van partijen kunnen voordoen, kan worden vastgesteld dat het risico van waardevermindering is overgegaan op [appellante]. Zij kan dan ook, anders dan de raad stelt, als belanghebbende bij het exploitatieplan worden aangemerkt.

belanghebbende bij onverdeeld eigendom
Niet in geschil is dat Megahome en Rotij Projecten B.V. en Rotij Grondontwikkeling Midden-Nederland B.V. kunnen worden aangemerkt als economische eigenaren van één of meer percelen in het plangebied, omdat het risico op waardeverandering van de percelen op hen is overgegaan, en derhalve in zoverre door de door hen bestreden besluiten in hun belangen kunnen worden geraakt. De omstandigheid dat sprake is van onverdeelde eigendom doet niet ter zake. ABRS 28-12/11 inzake Deventer, Spijkvoorderenk (LJN: BU9461).

exploitatiegebied - afbakening
ABRS: Gelet op de systematiek van de Wro en voornoemde parlementaire geschiedenis dient de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied, waarop het exploitatieplan ziet, bestaat. Bij de bepaling van die begrenzing komt de raad beoordelingsvrijheid toe.
In het exploitatieplan West en het exploitatieplan Zuidoost is ten aanzien van de begrenzing van de exploitatiegebieden vermeld dat het bestemmingsplan voorziet in een planologische regeling voor twee onderscheiden deelgebieden. De twee gebieden zijn verschillend van karakter en hebben geen ruimtelijke of functionele samenhang. Om die reden is gekozen voor twee exploitatieplannen.
Uit de memorie van toelichting bij het voorstel van wet voor de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie, volgt dat verschillende niet aaneengesloten gebieden ruimtelijk of functioneel duidelijk kunnen samenhangen. ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)

Exploitatiegebied: niet aaneengesloten deelgebieden wel één exploitatiegebied
Het exploitatiegebied bestaat uit twee niet-aaneengesloten deelgebieden, die gefaseerd in exploitatie zullen worden gebracht. Het betreft het voorziene bedrijventerrein en een naastgelegen gebied ten westen van de N347, waar de compenserende waterberging is voorzien. ABRS: zodanige samenhang tussen de twee niet-aaneengesloten delen dat deze in één exploitatiegebied konden worden vervat. ABRS 25-05/11 inzake bedrijventerrein Enter-Rijssen (LJN: BQ5950). Hier is taxatie inbrengwaarde door HOOGSTATE gedaan.
Zie ook: ABRS 01-06/11 inzake Bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen (LJN: BQ6839).

ABRS 22-02/12 inzake Deventer, bestemmingsplan Steenbrugge (LJN: BV6567):  Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 1 juni 2011 in zaak nrs. 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1 dient de raad gelet op de systematiek van de Wro en de parlementaire geschiedenis bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied bestaat. Bij de toepassing van deze criteria komt de raad beoordelingsvrijheid toe.

Exploitatiegebied / complexafbakening / zichtlocatie
Ondanks hogere uitgifteprijzen voor langs A1 gelegen bedrijventerrein, (nog) geen strokenwaarde. ABRS 25-05/11 inzake bedrijventerrein Enter-Rijssen (LJN: BQ5950), met taxatie inbrengwaarde door HOOGSTATE.
Bij hogere uitgifteprijs voor strook langs A 1 kan sprake zijn van bijzondere geschiktheid met daarbij hogere (inbreng) waarde, maar met als keerzijde een groter kostenverhaal ex Grex.
Evenmin een strokenwaarde in ABRS 02-05/12 inzake Bodegraven-Reeuwijk (LJN: BW4570).

inbrengwaarde: marginale toetsing taxatie
Ten aanzien van de taxatie van de inbrengwaarden stelt de Afdeling vast dat niet in geschil is dat G. als een onafhankelijk deskundig taxateur kan worden aangemerkt. Voorts is door [appellant] desgevraagd ter zitting aangegeven dat hij de hoogte van de inbrengwaarden van de percelen, ook de vastgestelde bedragen per m², op zichzelf niet betwist. In het rapport van G. is aangegeven op welke wijze de inbrengwaarden zijn berekend, waarbij de artikelen 40 b tot en met f van de Onteigeningswet als uitgangspunt zijn genomen. Onder deze omstandigheden, waarbij twijfel aan de bevindingen in het rapport van de deskundige taxateur op enigerlei wijze is gesteld noch gebleken, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het exploitatieplan niet op de in het rapport opgenomen inbrengwaarden mocht baseren.
ABRS 12-01/11 inzake Liesveld (LJN: BP0540)
Bedacht dient te worden dat hoogte van de inbrengwaarde bepalend is voor hoogte kostenverhaal en daarmee voor werkelijke waarde art. 40 b Onteigeningswet; marginale toetsing bestuursrechter kan aldus invloed hebben op de door de onteigeningsrechter vast te stellen werkelijke waarde. In casu overigens wel bedenken dat appellant hoogte van de getaxeerde inbrengwaarde niet betwistte.

ABRS 22-02/12 inzake Deventer, bestemmingsplan Steenbrugge (LJN: BV6567).
In de overgelegde nadere stukken van Oranjewoud – de gemeentelijke taxateur--is aangegeven dat geen specifieke transacties die reeds hebben plaatsgevonden aan de taxatie ten grondslag hebben gelegen, omdat deze niet beschikbaar zijn, maar dat is overlegd met andere taxateurs over vergelijkbare locaties en taxaties. Contrataxatie is onvoldoende gemotiveerd.

inbrengwaarde: relatie met schadeloosstelling onteigeningsrechter
2.24.3. De Afdeling stelt voorop dat de inbrengwaarden in het exploitatieplan, de onteigeningsrechter die over de daadwerkelijke schadeloosstelling oordeelt, in geen enkel opzicht binden. ABRS 09-02/11 inzake Beverwijk (LJN: BP3699).
Noot: taxatie Inbrengwaarde is van grote invloed op hoogte kostenverhaal en dat kostenverhaal is weer van grote invloed op de werkelijke waarde van art. 40 b Onteigeningswet en van de complexprijs van art. 40 d Ow. De praktijk zal leren of de stelling van de ABRS houdbaar is, dat de onteigeningsrechter door de bepaling van de Inbrengwaarde op geen enkele wijze is gebonden.

inbrengwaarde: taxatie residueel mag, mits voldoende onderbouwd.
ABRS 10-08/11 inzake gemeente Zuidplas (LJN: BR4625): Volgens de raad ligt aan de ramingen van de inbrengwaarden, als opgenomen in de exploitatieopzet van de exploitatieplannen, de zogenoemde residuele grondwaardeberekeningsmethode ten grondslag. De Afdeling acht toepassing van deze methode, binnen het kader van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, teneinde inbrengwaarden te ramen, op zich niet uitgesloten. In de exploitatieplannen is echter onder meer niet inzichtelijk gemaakt van welke kosten en opbrengsten bij het toepassen van deze methode is uitgegaan, zodat de exploitatieplannen op het onderdeel van de daarin opgenomen ramingen van de inbrengwaarden in strijd zijn met het motiveringsbeginsel.

inbrengwaarde exploitatieplan: te taxeren door een onafhankelijke deskundige
Gelet op de betekenis die de raming van de inbrengwaarden als kostensoort heeft voor de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage, het belastende karakter dat aldus aan het exploitatieplan moet worden toegekend en de omstandigheid dat bij het ramen een zekere beoordelingsmarge bestaat, acht de Afdeling taxatie van de bij het exploitatieplan betrokken gronden in beginsel aangewezen. Steun voor die opvatting kan worden gevonden in de geschiedenis van totstandkoming van de wet tot Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grondexploitatie (Kamerstukken I, 2006-2007, 30 218 D en de Nota van toelichting bij artikel 6.2.3 van het Bro (Stb. 2008, 145; blz. 70-71) waaruit kan worden afgeleid dat de inbrengwaarde van percelen naar de bedoeling van de wetgever door een onafhankelijke deskundige dient te worden getaxeerd. De Afdeling ziet geen aanleiding in dit geval van het uitgangspunt van taxatie af te wijken.
ABRS 09-02/11 inzake Nunspeet (LJN: BP3700).
Idem: ABRS 10-08/11 gemeente Zuidplas (LJN: BR4629) +  ABRS 05-10/11 inzake De Bilt (LJN: BT6635): Ontbreken onafhankelijke taxatie van de inbrengwaarde / vernietiging exploitatieplan.

inbrengwaarde: taxatie door onafhankelijke deskundige en dat is niet de aankoper.
ABRS:  Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200907364/1/R2) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen.
Ter zitting heeft de raad bevestigd dat de betrokken deskundige namens de gemeente heeft onderhandeld om dezelfde gronden minnelijk te verwerven met een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat. De raad heeft de taxatie ten behoeve van het exploitatieplan door dezelfde deskundige laten verrichten, omdat deze deskundige het project goed kent en om zoveel mogelijk dezelfde benadering als bij de onderhandelingen over minnelijke verwerving te hanteren.
Gelet op het vorenstaande kan de deskundige naar het oordeel van de Afdeling in het onderhavige geval niet als onafhankelijk worden aangemerkt, zodat de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd.
 In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West in zoverre is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover het betreft de inbrengwaarde van de gronden van [appellant].
Besluit ABRS via de bestuurlijke lus (artikel 46, zesde lid, van de WRvS):  met inachtneming van 2.26.1. de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] alsnog met de vereiste zorgvuldigheid te ramen. Om te voorkomen dat een nieuw aan te wijzen onafhankelijke deskundige kan worden beïnvloed door het taxatierapport dat aan de door [appellant] bestreden inbrengwaarde ten grondslag ligt, dient de raad de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] in dit geval opnieuw te laten taxeren door drie onafhankelijke deskundigen. ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)
Idem onafhankelijke taxateur: ABRS 22-02/12 inzake Stein. (LJN: BV6569). Ook een ander iemand van hetzelfde kantoor is niet onafhankelijk: ABRS 29-02/12 inzake Gorinchem (LJN: BV7289).

inbrengwaarde: Taxatierapport niet geheim
Op verzoek van de Afdeling heeft de raad bij brief van 6 januari 2011, voor zover thans van belang, het taxatierapport voor het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden van [appellant], van Adviesbureau 't Witte Huis van maart 2009 (hierna: het taxatierapport) overgelegd. De raad heeft voor dit stuk verzocht om geheimhouding, als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Bij beslissing van 18 januari 2011 heeft de Afdeling in een andere samenstelling het verzoek om geheimhouding afgewezen. Het desbetreffende stuk maakt deel uit van het dossier.
ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)

inbrengwaarde: taxatie als vergelijkingstransactie een nabetalingsregeling kent
In het taxatierapport inbrengwaarden staat dat voor de raming van de inbrengwaarde van onder meer de gronden van De Emmer Poort (appellant) gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingspercelen. Echter de nabetalingsregeling uit één van die vergelijkingstransacties is bij de taxatie van de inbrengwaarde niet meegewogen. Aldus is de taxatie, naar het oordeel van de Afdeling, onzorgvuldig. ABRS 01-06/11 inzake Bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen (LJN: BQ6839).

inbrengwaarde: gemiddelde van twee taxaties
In opdracht van de raad heeft een beëdigd taxateur van Oranjewoud in maart 2010 het taxatierapport van de inbrengwaarden van gronden gelegen in bestemmingsplan "Spijkvoorderenk" te Deventer opgesteld. De inbrengwaarde is hierbij op gemiddeld € 35 per m² gesteld. Voorts heeft een beëdigd taxateur van Arcadis een taxatierapport van de inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan "Spijkvoorderenk" in de gemeente Deventer opgesteld. De inbrengwaarde is hierbij op gemiddeld € 38 per m² gesteld. In het exploitatieplan is uitgegaan van het gemiddelde van beide getaxeerde waarden, derhalve € 36,50 per m².
Contra taxatie wordt door de Afdeling terzijde geschoven.
ABRS 28-12/11 inzake Deventer, Spijkvoorderenk (LJN: BU9461).

kostenverhaal anderszins verzekerd: art. 6.12 lid 2 Wro
peildatum voor deze beoordeling: het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld. ABRS 30-11/11 inzake Ermelo (LJN: BU6341).

Sjoerd G. van Hoogmoed heeft in het blad Voorgrond nr. 3 van 2009 een artikel (klik hier) gepubliceerd over Grondexploitatie door gemeenten, naar aanleiding van een bijeenkomst van de Kennisclub Rentmeesters NVR, Sectie bestuursrechtelijke schadevergoeding; van deze Kennisclub is mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed lid.