Onteigening

De behoefte (van overheden) aan percelen grond voor woningbouw, industrie en infrastructuur blijft aanwezig. Bijna dagelijks houden wij ons in opdracht van gemeenten, provincie en waterschap bezig met taxaties van de meest uiteen lopende objecten die de overheid wenst te verwerven. Het gaat om bijvoorbeeld  losse percelen grond, woningen, voortuinen bedrijven en boerderijen.

Daar waar HOOGSTATE taxateurs o/z en rentmeesters B.V. niet de belangen behartigt van de overheid kan dit kantoor optreden namens particuliere belanghebbenden. In dit verband wordt verwezen naar de jurisprudentie van artikel 50 Onteigeningswet: de deskundigenkosten komen via de zogenoemde dubbele redelijkheidtoets (het inschakelen van een deskundige moet redelijk zijn, evenals de hoogte van de nota) veelal voor rekening van de aankopende / onteigenende overheid.

Dikwijls gaat het om taxaties waarop de regels van het onteigeningsrecht van toepassing zijn; dat is een waarborg voor een volledige schadevergoeding. Getaxeerd worden dan de (vrije) verkoopwaarde van het object, de financieringsschade indien elders duurder nieuw wordt gekocht c.q. gebouwd en overige schaden (verhuis- en herinrichtingskosten, aanloopkosten, kosten accountant etc). Verder kan er onder omstandigheden sprake zijn van te vergoeden inkomstenschade, waarbij bedacht dient te worden dat een inkomstennadeel gecorrigeerd wordt met de rente die ontvangen wordt over het "vrijkomende kapitaal".

In vele gevallen worden ook de onderhandelingen door ons gevoerd. Indien gewenst door de opdrachtgever maken wij ook de (concept) koopovereenkomst op, al dan niet in overleg met de notaris.

Bij onteigening van gronden met een lucratieve (toekomstige) bestemming gaat het om waardering van zogenaamde Ruwe bouwgrond. Die kan geschat worden via de top-down-methode, door van de te verwachten toekomstige grondopbrengsten (netto-oppervlakte!) al de kosten af te trekken, inclusief de kosten van renteverlies en Winst en Risico. De resterende waarde is vervolgens toe te rekenen aan de grond. De praktijk leert dat lang niet altijd via deze methode getaxeerd wordt; met name bij een nog lange doorlooptijd voordat de gronden "aan snee" zijn, gelden er (te) veel onzekerheden voor een gefundeerde top-down-berekening. Alternatieve taxatie-methoden in dit verband zijn bottum-up-taxatie ("een" plus boven de landbouwkundige waarde) en de vergelijkingsmethode (artikel 40 b Onteigeningswet).

Bij onteigeningen van gronden met een op zich niet-lucratieve bestemming (zoals: wegdoeleinden) is vaak de discussie of de complextheorie van artikel 40 d Onteigeningswet geldt, in die zin dat deze gronden gewaardeerd worden naar een gemiddelde "pot-prijs". Deze materie is complex en de jurisprudentie moet scherp gevolgd worden (HR 22-02-2002 inzake onteigening Provincie Noord-Holland/Van Staveren; BR 2002 blz. 803).

De artikelen 40 b en 40 d Onteigeningswet zijn met name aandachtspunten daar waar ook particuliere kopers (aannemers e.a.) "op de markt zijn". In het verlengde hiervan is te beoordelen of de overheid wel mag onteigenen of dat de noodzaak daartoe ontbreekt in geval van zelfverwezenlijking van het bestemmingsplan door de grondeigenaar zelf; de toets komt er globaal gezegd op neer of de grondeigenaar bereid en in staat is tot eigen realisering van de nieuwe bestemming. Zie hierna onder het trefwoord zelfverwezenlijking .

Zowel de taxaties als de onderhandelingen worden door ons correct en deskundig uitgevoerd. Met diverse opdrachtgevers hebben wij een min of meer vaste relatie, zodat wij bekend zijn met de wensen en specifieke belangen betreffende "grondverwerving" en waardoor wij het aankoopbeleid mede vorm kunnen geven.

Specifieke vraagstellingen bij onteigeningsvraagstellingen zijn onder meer:

• bodemverontreiniging
  niet urgent - beperkt waardedrukkend effect HR 05-09/03 inz. Den Haag. Conclusie Advocaat-Generaal: voor de (onteigenings)waarde is bepalend in hoeverre de verontreiniging de gebruiksmogelijkheden van het object beperkt in binnen welke tijdsspanne er gesaneerd zal moeten worden. Advocaat-Generaal: jurisprudentie feitenrechters geeft wel vaker weinig invloed van de verontreiniging op de waardering aan.
  
  
• Bodemverontreiniging ruwe bouwgrond bedrijventerrein: maatstaf art. 40 b lid 2 Onteigeningswet
  Conclusie Advocaat-Generaal arrest HR 13-04/12 inzake gemeente Lansingerland LJN: BV8217:
  • in hoeverre beïnvloedt bodemverontreiniging de waarde van het onteigende op de peildatum
  • maatstaf HR 30-06/06 in deze zelfde zaak: "Bij de waardebepaling van de onteigende zaak op basis van de in art. 40b lid 2 Ow bedoelde prijs zal de onteigeningsrechter in het geval van bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd (HR 3 maart 2006, C04/374 (1424), NJ 2006, 175, rov. 3.6)." (rov. 3.3.2).
  • Gerechtshof Den Haag (na verwijzing): "Zoals de Hoge Raad heeft overwogen gaat het bij de vaststelling van de waarde van het onteigende in deze zaak om de vraag welke prijs een redelijk handelende koper en verkoper, die bekend zijn met de verontreiniging die - naar thans vaststaat - in het onteigende aanwezig is, bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer zouden overeenkomen. Denkbaar is dat die prijs mede afhankelijk is van het gebruik dat een koper in het commerciële verkeer van het onteigende zou willen maken, omdat bij de ene vorm van gebruik wel gesaneerd moet worden en bij een ander gebruik niet (of minder). Voor dat geval is van belang dat moet worden uitgegaan van de hoogste waarde die aan het onteigende kan worden toegekend op basis van het economisch meest voordelige gebruik dat een potentiële koper van het onteigende kan maken.". Het gaat om eventuele correcties op ruwe bouwgrond bedrijventerrein. Een verontreiniging is een eigenschap van de onteigende zaak.
  • de door het Hof aangewezen deskundigen zagen geen neerwaartse correctie van de ruwe bouwgrondwaarde: de door de gemeente uitgevoerde sanering was niet nodig, omdat geen wettelijke bepaling daartoe dwong en omdat er ook geen feitelijke noodzaak tot sanering was.
  • het Hof oordeelde anders: Het hof is van oordeel dat een redelijk handelende koper uit voorzichtigheid ook bij deze percelen rekening zal houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en voorts dat die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat een redelijk handelend verkoper voor die wens - tot op zekere hoogte - gevoelig zal zijn.
  • Hof: neerwaartse correctie op ruwe bouwgrondwaarde is hier 50% van het gemiddelde van de kosten om twee nabij gelegen percelen te saneren (komt feitelijk neer op € 4,00 per m2 aftrek).
  • HR: door de eigenaren aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.

  Zie ook: HR 29-04/05 inz. Berkel en Rodenrijs: de rechtbank dient voor de bepaling van de schadeloosstelling rekening te houden met alle feiten en omstandigheden per peildatum, ook als daarvan pas bleek uit rapporten van latere datum. Rechtbankdeskundigen waren in hun eerdere advies uitgegaan van de waarde van niet verontreinigde grond, maar kwamen daar tijdens de pleidooien op terug als gevolg van nadere informatie over de aanwezigheid van asbest; dit met derhalve een lagere grondprijs. BR 2005 blad 1094. Min of meer vergelijkbaar: HR 03-03/06 inz. Staat  AU5703: had een redelijk handelend koper per peildatum een bodemonderzoek laten verrichten; dit is het criterium, ook als per peildatum geen verontreiniging bekend was. Idem HR 30-06/06 AXV9438 inz. Bergschenhoek.

• Bijleenregeling / eigenwoningreserve / (art. 3.119a leden 4 en 7 Wet IB 2001)
  Rechtbank Leeuwarden - belastingkamer (uitspraak 25-10/10, AWB 09/3034 IB/PVV)  rekent vergoeding overige schaden (verhuiskosten, financieringsschade c.q. duurder wonen) toe aan “opbrengst eigen woning” c.q. “de prijs waarvoor de woning verkocht is”. Idem: Gerechtshof Leeuwarden 28-02/12 inzake Meerstad (LJN: BV7420).
  Volgens HOOGSTATE is dat niet juist: het gaat om vergoeding van kosten, die “de onteigende” in een gelijke vermogens- en inkomenspositie brengt als vóór de onteigening; volledige schadeloosstelling dus.
  Aandachtspunt: in de overeenkomst / akte zo mogelijk specificatie van de schadeloosstelling opnemen, zodat blijkt welke waarde beide partijen aan de woning toekennen.

• bijzondere geschiktheid van het onteigende
  HR 24 januari 2001, nr. 1301 inzake Daamen / Staat; BR 2001 blz. 1954 en de "beperkte" interpretatie in deze zaak van Hof Arnhem d.d. 17 september 2002. Arrest Hof Arnhem 23-08/11: hier geen bijzondere geschiktheid.

  De bijzondere geschiktheid voor dijkverbetering dient bepaald te worden door een vergelijk te maken met in de omgeving van het onteigende gelegen soortgelijke gronden die in de regel voor dijkverbetering worden gebezigd. Daarbij kan gerekend worden met de helft van de kostenbesparing. Overigens hoeft de onteigeningsrechter de meerwaarde vanwege de bijzondere geschiktheid niet persé cijfermatig te onderbouwen; hij mag die ook schatten in goede justitie, zoals ook een koper in het commerciële verkeer niet steeds zal overgaan tot een cijfermatige onderbouwing van alle elementen waaruit de prijs samengesteld is die hij bereid is voor de zaak te betalen (HR 18-02/05 inz. Van Grevenstein / Hoogheemraadschap voor de Krimpenerwaard; LJN: AR6024).
  
  

• causaal verband tussen onteigening en geclaimde schadevergoeding
  HR 21 maart 2001 inzake Van der Vegt / Waterschap Groot Salland;
  NJO 2001, nr. 5 en HR 29 maart 2002 inzake belastingschade Haarlemmermeer; BR 2002 blz. 88.
  

  Inkomstenderving door het vervallen van het gebruik van het onteigende als gevolg van de onteigening komt op de voet van art. 40 Ow voor vergoeding in aanmerking. Maar inkomstenderving als gevolg van het ontvallen van het gebruik van het onteigende waarvan ten tijde van de onteigening géén sprake is, komt in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking. Onder omstandigheden is er wel plaats voor te vergoeden inkomstenschade wegens een nog niet aangevangen gebruik:

  1. het onteigende bood vóór de onteigening de mogelijkheid van het nog niet aangevangen gebruik.
  2. het is aannemelijk dat de onteigende dit gebruik gestart zou zijn en niet slechts de bedoeling daartoe had.
  3. als gevolg van de onteigening is dat (nieuwe) gebruik niet gestart.
  4. het voordeel c.q. het inkomen waarvan de schade wordt geclaimd, zou uit de ontvallen gebruiksmogelijkheid zijn voortgevloeid en gaat als gevolg van de onteigening verloren.
  5. de onteigende dient door de schadeloosstelling wegens niet gestart gebruik geen financieel voordeel te behalen boven de situatie dat het voorgenomen gebruik wel gestart zou zijn.
  Op basis van weging van de feitelijke omstandigheden komt de Rechtbank tot het oordeel dat er plaats is voor vergoeding van gederfd inkomen wegens nalaten van voorgenomen bouw van een kas. Het verweer door de Staat dat de onteigende van het “beoogde gebruik” had afgezien omdat het niet lucratief zou zijn, zoals hij ook van nieuwbouw van een kas elders had afgezien, kan niet tot cassatie leiden. HR 02-02/07 inz. Staat/HSL-zuid AZ4603.
  
  
• Complex (art. 40 d Ow)
  Complex afbakening (art. 40 d Ow): complex en casuïstisch
  Het onteigende is bestemd voor wegaanleg in en nabij een toekomstige woonwijk. Standpunt van de gemeente is dat de bestemming niet-lucratief is en dat de landbouwkundige waarde van het perceel de maatstaf voor taxatie van de grondwaarde is. De grondeigenaar betoogt dat de grond op een (gemiddelde) complex-waarde in relatie tot de woningbouw getaxeerd moet worden.
  De Rechtbank Almelo stelt, overeenkomstig het advies van de door haar benoemde deskundige, de grondwaarde vast op EUR 11,00 per m2, zijnde de waarde “na bijtelling van enige niet-agarische meerwaarde” (vanwege de ligging).
  HR 11-07/08 inzake Robers/gemeente Enschede (BD2407): het oordeel van de Rechtbank geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Er is weliswaar een koppeling tussen de woonbestemmingen binnen het globale bestemmingsplan “De Eschmarke” en deze weg, maar “De Eschmarke” wordt gefaseerd en door middel van (gedeeltelijke) uitwerkingsplannen uitgevoerd. Deze uitwerkingsplannen moeten volgens de rechtbankdeskundige als afzonderlijke bestemmingsplannen worden beschouwd en tot het afzonderlijk in exploitatie te brengen complex van de weg behoren geen andere bestemmingen die voor egalisatie als bedoeld in artikel 40d Ow in aanmerking komen. De omstandigheid dat deze weg mede dient als (toekomstig) ontsluiting van de in de omgeving liggend woonwijken dwingt niet tot de conclusie dat het gaat om één complex.
  
  Rechtbank Den Haag 31-03/10 (LJN: BM2048) inzake beoordeling complex theorie in “Eendragtspolder”. Onteigening landbouwgronden ten behoeve van de bestemmingen “water” en “recreatiegebied” ten behoeve van een grootschalige waterberging, zijnde bovengemeentelijk belang. 
  Een van de vragen was of de woningbouwlocatie in de Zuidplaspolder (dus niet in de Eendragtspolder) tot het complex gerekend moest worden.  Stelling van de onteigende is dat de waterberging voor de gronden in de Zuidplaspolder een economische waarde vertegenwoordigt en dat een functioneel verband bestaat tussen de hoofdwatergangen in het beheersgebied en de woningbouw in de Zuidplaspolder. Toepassing van de egalisatieregel zou tot een hogere prijs dan de agrarische moeten leiden.
   De rechtbank oordeelt dat de bestemmingen waterberging en recreatie een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen, waarbij de rechtbank de volgende uitgangspunten meeweegt: capaciteit waterberging veel groter dan behoefte van Zuidplaspolder - waterberging is autonome ontwikkeling losstaand van woningbouw Zuidplaspolder
  - de aanzienlijke recreatieve bestemming geeft aan dat sprake is van een zelfstandige ontwikkeling – geen financiële relatie tussen planologie in beide polders – tijdsvolgorde (waterberging wordt eerder gerealiseerd).
  Derhalve: geen complex. In gelijke zin: HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685).

• eliminatieregel (art. 40c OW)
  

  Bedrijfsresultaat van de onteigende is positief beïnvloed door realisering van woningbouw in de nabijheid; dit gegeven niet elimineren omdat het niet kan worden aangemerkt als  “het werk” waarvoor onteigend wordt. HR 05-09/03 inzake ’s Gravenhage .

  HR 22 februari 2002 inz. Provincie Noord-Holland / Van Staveren; BR 2002 blz. 803 (dwangbestemming).
  Geen dwangbestemming: te onteigenen landbouwgrond voor nieuw militair terrein (niet-lucratief) dat op zijn beurt plaats moet maken voor woningbouw = de niet-lucratieve bestemming militair terrein wordt niet weggedacht. HR 28-11/03 inz. Strijpse Kampen B.V. / gem. Eindhoven.

  HR 31-03/06 LJN: AV1684 (Staat, LNV, Rotterdam): geen dwangbestemming als Gemeente een planologische ontwikkeling nastreefde en daarvoor op provinciaal- en rijksniveau steun heeft verkregen; de Gemeente zou immers ook in volle vrijheid voor deze bestemming hebben gekozen.

   

  Eliminatieregel art. 40 c (3e) Onteigeningswet, geldt als hoofdregel niet voor bestemmingsplan. In casu (mogelijk) juist wel, voor een per peildatum in procedure zijnd bestemmingsplan voor “verkeersbestemming”; als dat bestemmingsplan bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de wegreconstructie. Alsdan is het bestemmingsplan slechts vastgesteld ter planologische onderbouwing van de beoogde aanleg van “het werk”.. HR 09-07/10 (LJN: BN0761) inzake provincie Zuid-Holland. 
  De rechtbank was met de deskundigen van oordeel dat hier geen sprake is van een dwangbestemming (Matser-Markus jurisprudentie). HR vijf arresten van 09-07/10 geven indicatie van oprekken van die jurisprudentie, in die zin dat hier het (nog in procedure zijnde) bestemmingsplan, als zijnde gelijk te stellen aan “plan voor het werk”, geëlimineerd dient te worden. Criterium: bestemmingsplan een plan ten behoeve van de overheid als onteigenaar ten behoeve van uitvoering van het werk dan wel bestemmingsplan op basis van een zuivere planologische afweging door de overheid als planwetgever.

  Deze zaak vormt deel van  vijf parallelle onteigeningszaken. Zie ook BL1639 + TBR 2010 bladzijden 1109 e.v. met noot E. van der Schans en BR 2011 bladzijden 39 e.v. met noot E.W.J. de Groot.
  NB: HR 09-07/10 inzake Verburg – Zuid Holland LJN: BN0761: bestemmingsplan “verkeersdoeleinden” was aldaar al wel vastgesteld.
  
  

  Eendragtspolder
  Het tweede middel klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft gevolgd de visie van [eiseres] c.s. dat de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO" moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardebepaling van de onteigende gronden de daarop volgens die bestemmingsplannen rustende bestemmingen moeten worden weggedacht. Voorts betoogt het middel dat de rechtbank de hiervoor bedoelde bestemmingen had moeten wegdenken omdat sprake is van een dwangbestemming.
  HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685) Eendragtspolder: constatering dat er sowieso geen sprake is van verwachtingswaarde; daarom geen beoordeling van de eliminatieregel art. 40c (3e) Ow.
  

• Exploitatieschade: vaststellen onteigeningsschadeloosstelling:
  Onteigening gronden van een projectontwikkelaar, met oorspronkelijk een bestemming woondoeleinden en vervolgens een bestemming tram-tracé, voor welke laatste bestemming onteigend wordt.
  Op de voet van de dwangbestemmingsleer Staat/Matser en Staat/Markus is voor de taxatie van de werkelijke waarde met de niet-lucratieve nieuwe bestemming tram-tracé geen rekening gehouden. De vraag is hoe om te gaan exploitatieschade. De rechtbank had in navolging van deskundigen separaat vergoed “derving grondexploitatie winst” en “derving bebouwingsexploitatie winst” (deze dervingen zijn getaxeerd als percentage van de grondwaarde). De gemeente bestreed dat deze exploitatieschade voor vergoeding in aanmerking komt, onder verwijzing naar HR 01-11/02 inzake Staat/Dijkshoorn: exploitatieschade wordt slechts vergoed als de eigenaar, de onteigening weggedacht, de zaak geëxploiteerd zou hebben; in casus was exploitatie voor woondoeleinden sowieso niet mogelijk, vanwege de inmiddels gewijzigde bestemming in tram-tracé.
  HR 15-02/08 inzake Schiedam/Levago projectontwikkeling (BB7646): in en geval als de onderhavige, waarin de gemeente de projectontwikkelaar voor woonbebouwing had benaderd, kan voor de vergoeding van de exploitatieschade de dwangbestemming eveneens weggedacht worden, omdat zonder toepassing van deze eliminatie de onteigende niet volledig schadeloos gesteld zou worden.
  
  

• Goodwill
  HR 22-12/09 inzake gemeente Hellendoorn (LJN: BK3068),  (zie conclusie AG): De Rechtbank heeft dus niet miskend dat goodwill een (gekapitaliseerde) overwinstverwachting representeert, gebaseerd op reeds bekende feiten en omstandigheden, met name de winsten tot nu toe, en op reeds voorzienbare toekomstige marktontwikkelingen (ter zake waarvan de eiser in casu niets gesteld heeft; hij stelt slechts een stijgende winstlijn, maar dat wordt betwist); de Rechtbank heeft slechts geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat er op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis een objectiveerbare verwachting van overwinst (een bovennormaal rendement) bestond en dat niet relevant is dat die verwachting mogelijk ná die datum in meer of mindere mate ontstaan kan zijn door hoopgevende(r) bedrijfsresultaten ná die datum. Bij bepalen goodwill onder meer rekening houden met onderbezetting personeel  en arbeidsinzet van de ondernemer (en diens familie) en nettowinst daarnaar corrigeren.
  Gekochte goodwill die nog niet geheel is afgeschreven kan inderdaad voor vergoeding in aanmerking komen, zo blijkt uit uw arrest NJ 2000, 697. Die zaak betrof de beëindiging, als gevolg van onteigening, van de exploitatie van een snackbar, ertoe leidende dat eerder door de exploitant gekochte goodwill gedeeltelijk verloren ging omdat die nog niet was afgeschreven.
  Zelfde arrest: De rechtbank overweegt te dien aanzien dat aannemelijk is dat goodwill zal moeten worden betaald voor de vervangende bedrijfsruimte. (...)".
  

• huurder bedrijfsruimte
  HR 04-04-2003 inz. onteigening Amsterdam: het voordeel van een lage huur dat door de onteigening vervalt komt voor vergoeding in aanmerking, indien en voor zover naar redelijke verwachting die lage huur - de onteigening weggedacht - niet binnen afzienbare tijd zou zijn aangepast.
  

  HR 23-04/10 LJN: BL3283 inzake gemeente ’s Gravenhage: De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering
  AG: Bij de berekening van jaarlijks te verwachten inkomensschade van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek geldt als uitgangspunt dat bij de berekening van de jaarlijks te verwachten inkomensschade kan worden gekapitaliseerd met de - in de onteigeningspraktijk gebruikelijke - factor 7, tenzij de bijzondere omstandigheden van het geval nopen tot toepassing van een andere factor; vgl. Hoge Raad 27 maart 2009, nr. C07/208HR, LJN BG8814, NJ 2009, 166, Gemeente 's-Gravenhage/[...].

• huurder woonruimte
  De fictie van artikel 42 lid 2 Onteigeningswet (vergoeding is twee keer de jaarhuur) geldt niet als deze niet in een redelijke verhouding staat tot de werkelijke door de huurder geleden schade.
  In een geval van een extreem lage huurprijs vanwege familierelatie eigenaar en huurder, welk voordeel voor de huurder "de onteigening weggedacht"zou hebben voortgeduurd, is de schadeberekening: huurprijs vervangend object minus lage huidige huurprijs (gecorrigeerd met woonlasten c.q. stookkosten) X factor 7 = schadevergoeding "duurder wonen". Deze vergoeding is onder omstandigheden te corrigeren met verrekenbaar voordeel voortgezet gebruik en te vermeerderen met verhuiskosten. HR 25 april 2001 inz. Den Haag/Celik c.s. NJO 2002 nr. 3.
  
  
• kapitalisatiefactor
  De factor 10 voor een eigenaar/gebruiker in onteigeningszaken
  Voor de berekening van de jaarlijks terugkerende inkomensschade (lees: financieringsschade) hebben de deskundigen de kapitalisatiefactor 10 geadviseerd. In afwijking van dit advies heeft de rechtbank de kapitalisatiefactor 7 toegepast. Zij heeft daartoe overwogen - kort weergegeven - dat, de onteigening weggedacht, een eerdere verplaatsing van de bedrijven dan overeenstemt met de door de deskundigen geadviseerde kapitalisatiefactor een haalbare en rationele ondernemerskeuze zou zijn.
  HR:  De kapitalisatiefactor voor financieringsschade ziet op de wijze waarop de jaarlijkse rentelast wordt omgerekend tot een bedrag ineens waaruit Dusseldorp Beheer c.s. die rentelast gedurende een aantal jaren kunnen opbrengen (HR 9 juli 2010, LJN BL6267, NJ 2010/632). Dat aantal jaren houdt geen verband met een termijn waarbinnen rationeel handelende ondernemers hun bedrijf zouden verplaatsen. De door de rechtbank gebezigde motivering rechtvaardigt niet de hantering van een andere kapitalisatiefactor dan de in het onteigeningsrecht gebruikelijke factor 10 voor de bepaling van de aan de onteigende toekomende vergoeding van jaarlijkse schade.
  HR 20-04/12 inzake Dusseldorf / gemeente Apeldoorn (LJN: BV6657).
  
  
• noodzaak tot onteigening
  Onteigeningsmiddel te zwaar voor beheer en onderhoud ecologische verbindingszone. KB 03-02/11 nr. 11000279 inzake onteigeningsplan Overdiepse Polder.
  

• pachter en verpachters aanspraak op melkquotum
  HR 28 mei 1997 inzake Regio Twente / Velthuis c.s.; NJO 1998, nr. 3
  
  
• Noodzaak tot onteigening
  Onteigeningsmiddel te zwaar voor beheer en onderhoud ecologische verbindingszone. KB 03-02/11 nr. 11000279 inzake onteigeningsplan Overdiepse Polder.
  
  
• verblijvende
  Geen ontsluiting overblijvende: beoordeling in administratieve procedure
  Besluit van 23 maart 2012, nr. 12.000655:
  De Kroon: Reclamante zal dus een recht van overpad moeten bedingen bij de erven van de heer W. van Zijverden voor een ontsluiting vanaf de Stommeerkade. Deze (private) kwestie valt echter buiten het kader van deze onteigening. Alles (lees de overwegingen in het KB) overziende geven de zienswijzen van reclamant Ons geen aanleiding om het verzoek om onteigening geheel of gedeeltelijk af te wijzen.

• pachtontbinding artikel 51-52 pachtwet
  Pachtontbinding door de gemeente Eindhoven als verpachter, in verband met een niet-agrarische bestemming (artt. 51 en 52 pachtwet). Pachthof Arnhem 16-05/06 AY4944: bedrijfsreconstructie ligt het meest in de rede, waarbij overwogen wordt dat lage inkomens en rendementen in de agrarische sector gebruikelijk zijn. Afrekening verpachters aandeel in melkquotum is niet aan de orde, omdat in het komende tijdvak van circa 11,5 jaar (overeenkomende met factor 9) pachtbeëindiging door ontbinding of niet-verlening anders dan wegens niet-agrarische bestemming onwaarschijnlijk zou zijn geweest.
  De deskundigen hadden wel in hun taxatie gewogen dat zich in genoemd tijdvak de situatie had kunnen voordoen dat pachter bij de uitoefening van zijn voorkeursrecht 25% van de waarde van het melkquotum aan de verpachter had moeten vergoeden. Het Hof overweegt echter:
  Mede gelet op de lange duur van de pachtrelatie ziet het hof echter geen aanleiding om uit te gaan van de waarschijnlijkheid dat de gemeente binnen de door de deskundigen in aanmerking genomen termijn tot verkoop van het verpachte zou zijn overgegaan. Ook overigens ziet het hof geen grond om uit te gaan van een voordeel voor [appellanten] als pachters in het in aanmerking te nemen tijdvak.
  

• reconstructie dan wel liquidatie van het onteigende bedrijf
  HR 4 november 1998; nr. 1251 inzake Vial / gemeente Rotterdam;
  NJO 1999 nr 6 en HR 27 juni 2001, nr. 1306 inzake NS/Heuff; RvdW 2001 nr. 129. HR 09-05-2003 inz. Pacific Travel Centre B.V. / gemeente 's Gravenhage (voor beoordeling of bij een vennootschap reconstructie meer in de rede ligt dan liquidatie dienen naast bijvoorbeeld de winst ook andere belangen die de aandeelhouders hebben bij voortzetting van het bedrijf gewogen te worden).
  
  
• Vervolg Van der Spek / gemeente Alphen aan den Rijn
  HR 20-06/03: als vervangende bedrijfsruimte niet daadwerkelijk te verwerven is dan past het niet om op die basis de reconstructie te berekenen. De onteigende wilde een taxatie op basis van liquidatie.
  HR 15-02/08 (BC0383): voor een onteigende eigenaar kan de schade onder omstandigheden berekend worden door uit te gaan van reconstructie in de vorm van vervangende huur. Daarbij zijn te beoordelen alle consequenties, ook de fiscale.
  

• reconstructie dan wel liquidatie pachtgrond
  Van een landbouwbedrijf van 85 ha (pacht en eigendom) wordt 1% onteigend en de rechtbank taxeert op basis van reconstructie, dat wil zeggen aankoop vervangende grond. HR 14-11-2003 inzake Staat, Hogesnelheidslijn-Zuid: een redelijk handelend ondernemer die op zakelijke overwegingen een besluit neemt zal wegen de verhouding tussen het bedrag van de aankoop en de meerwinst die dat voor de exploitatie oplevert. Ook andere omstandigheden kunnen een rol kunnen spelen bij deze afweging
  
  
• Rente: voorschot hoger is dan vastgestelde schadeloosstelling
  HR 24-06/11 inzake Tynaarlo (LJN: BQ1689):. Conclusie AG: wanneer het aan de onteigende toegekende voorschot de hem uiteindelijk toekomende schadeloosstelling te boven gaat,  is het genot van dat voorschot een voor verrekening in aanmerking komend voordeel. Noot: Rechtbank had gerekend met 2% terug te betalen rente uitgaande van de aanwending die een redelijk handelend onteigende aan het voorschot zal geven met inachtneming van de kans dat dit voor een deel zal moeten worden terugbetaald.
  
  
• rente vrijkomend kapitaal in relatie tot aanpassingskosten
  Bij de onteigening van een voortuin worden de werkelijke waarde van die tuin alsmede de waardevermindering van het overblijvende woonhuis (art. 41 Onteigeningswet) vergoed. Daarnaast moet de onteigende kosten maken om het overblijvende erf aan te passen, zoals het plaatsen van een afrastering en het herinrichten van de tuin. Het betoog van de Staat dat de rente van het vrijkomende kapitaal voldoende is om de eenmalige aanpassingskosten van te betalen houdt geen stand. De Hoge Raad oordeelt dat het beginsel dat een onteigenende volledig schadeloos gesteld moet worden met zich brengt dat de eenmalige kosten integraal vergoed worden. Daarbij lijkt het wel van belang dat het hier ging om een door de eigenaar zelf bewoonde woning en niet om een bedrijfspand of een beleggingspand. HR 30-09/05 inz. Staat , Rosmalen
  
  
• Schadebeperkingsplicht
  Vervroegde onteigening. Onteigende hoeft voorafgaande aan de inschrijving van het onteigeningsvonnis in het algemeen geen schadebeperkende maatregelen te treffen, ook al is hij bekend met het voornemen over te gaan tot onteigening. HR 22-12/09 inzake gemeente Hellendoorn (LJN: BK3068).
  
  
• taxatie methode
  Residuele grondwaarde of top-down-taxatie of exploitatiebegrotings-methodiek
  HR 15-02/08 inzake HIT/gemeente Schiedam (BB4775): aan de “feitelijke” rechter en aan deskundigen komt een aanzienlijke beoordelingsruimte toe als het erom gaat het meest geëigende “stelsel van waardering” te bepalen.
  De Advocaat-generaal benoemt nadrukkelijk de problemen van een residuele taxatie: het is een middel om zich over de waarde van de grond een deugdelijk beredeneerde indruk te vormen, maar een middel dat een aanmerkelijk ruimte laat voor het insluipen van (taxatie)fouten; die fouten kunnen, individueel of samen, de gevonden uitkomst zeer ingrijpend beïnvloeden. Het gaat om een aanzienlijk aantal, ieder voor zich een meer of minder ruime onzekerheidsmarge vertonende, schattingen en aannames.
  AG: ervaring en intuïtie kunnen oor de taxatie mede richtinggevend zijn.
  In de zaak HR 15-02/08 inzake Schiedam/Levago projectontwikkeling (BB7646) werd evenmin de stelling van de grondeigenaar gevolgd dat er residueel getaxeerd moet worden.
  
  
• Toetsing in de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure na bestuurlijke fase
  Fragment uit zeer lezenswaardige conclusie Advocaat-Generaal: “De onteigeningsrechter toetst dus slechts ex tunc en marginaal (op redelijkheid) het Kroonbesluit tot goedkeuring van de onteigening, tenzij ná het KB omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij wijzigen of aan het licht komen die tot de conclusie voeren dat de goedkeuring niet (meer) ziet op de voorgespiegelde uitvoering van het bestemmingsplan. Als aldus de rechtmatigheid van de onteigening aan de orde wordt gesteld, moet de rechter wél zelfstandig de noodzaak tot onteigening onderzoeken, en wel ex nunc in het licht van die nieuwe bezwaren en zonodig in afwijking van de hoofdregel dat bezwaren in de administratieve procedure naar voren moeten zijn gebracht.” HR 18-02/11 inzake gem. Uden, Conclusie A.G. (LJN: BO9562)
  
  
• Voorstrook
  HR: Art. 40d Ow. strekt niet ertoe waardeverschillen tussen verschillende stukken grond om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemming geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat onderdeel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow. kan dan ook een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid hiervan die prijs zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop een prijs tot stand zou komen die hoger is dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag of dit zo is, mag geen rekening worden gehouden met de aan dit stuk grond in het bestemmingsplan gegeven bestemming, nu dit onverenigbaar zou zijn met het egalisatiebeginsel van art. 40d Ow. Dit brengt in het onderhavige geval mee dat de ter plaatse door het bestemmingsplan toegestane bouwdiepte niet van belang is voor de vraag hoe diep de voorstrook is waaraan eventueel een hogere waarde moet worden toegekend dan de complexwaarde die aan de rest van het onteigende toekomt. HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).
  Gerekend is met enig kostenverhaal, omdat gemeente beschikte over exploitatie-verordening; per peildatum gold geen exploitatiebijdrage op de voet van de Grex (Wro).
  
  
• vrijkomende arbeid
  Hoge Raad 23-04/10 LJN: BL3283 inzake Gemeente 's-Gravenhage/[...].
  AG: Aan de Gemeente kan worden toegegeven dat het niet in zijn algemeenheid zo is dat van een ondernemer die door onteigening zijn bedrijfsuitoefening moet staken, niet kan worden gevergd dat hij in loondienst werkzaamheden zal gaan verrichten; vgl. Hoge Raad 8 juni 1966, NJ 1966, 442, Gemeente Amsterdam/Van der Kuijl. Voor dat oordeel is vereist dat uit het vonnis en de stukken van het geding blijkt van bijzondere omstandigheden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat dit in een bepaald geval niet van een onteigende ondernemer kan worden gevergd; vgl. Vial/Gemeente Rotterdam Hoge Raad 4 november 1998, 1251, NJ 1999, 397. Het gaat in casu om door de Rechtbank vastgesteld bijzondere omstandigheden.
  
  
• vrijkomend kapitaal voor aftrek van de meer-investering
  HR 14 juli 2000 inzake Wolfshaar / gem. Amersfoort; NJO 2000 nr. 9
  
  
• waardevermindering overblijvende ex artikel 41 Onteigeningswet
  HR 18 maart 1998, nr. 1239 inzake Elburg / Brake; NJO 1998 nr. 10.
  

  De onteigende hoeft niet te accepteren een aanbod van de onteigenaar om het overblijvende tegen de door de rechtbankdeskundige vast te stellen prijs mee te (ver)kopen. Aldus zou meer onteigend worden dan is toegestaan. HR 16 november 2001 inz. Staat/Venster NJO 2002 nr. 1. De onteigenaar moet de waardevermindering van het overblijvende vergoeden; er is geen waardevermindering van het overblijvende als dat overblijvende (als ruwe bouwgrond) een gelijke waarde behoudt. HR 20 december 2002 inz. NS Railinfrabeheer.

  De berekening der waardevermindering: de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening moet vergeleken worden met de som van de werkelijke waarde van het onteigende plus de werkelijke waarde van het overblijvende na de onteigening. Als deze som lager is dan de werkelijke waarde vóór de onteigening is er plaats voor vergoeding van waardevermindering HR 14-11-2003 inzake Staat, Hogesnelheidslijn-Zuid.
  
  HR 20-02-2004 inzake Railinfrabeheer / Sweeres: twee spoorbanen lopen over een lengte van (slechts) 10 meter over het onteigende. De waardevermindering wordt geschat door bij het gebruik door treinen van “het onteigende” mee te rekenen dat diezelfde treinen ter weerszijden van het onteigende zullen aan- en wegrijden. Dit gegeven verlaagt de werkelijke waarde van het overblijvende na de onteigening en verhoogt derhalve de waardevermindering.
  De advocaat-generaal had in zijn conclusie aangegeven deze benadering niet in overeenstemming met het positieve recht te achten, omdat de onteigende op deze wijze planschade of nadeelcompensatie in de onteigening vergoed worden.
  
  Taxatie waardevermindering (art. 41 Ow):
  Vergelijk de waarde van het onteigende en het overblijvende tezamen vóór de onteigening met de waarde van het onteigende plus de waarde van het overblijvende na de onteigening. De waarde van het overblijvende na de onteigening kàn negatief beïnvloed worden door beperktere bouwmogelijkheden als gevolg van die onteigening (denk aan bebouwingspercentage van een als gevolg van de onteigening kleinere oppervlakte (HR 18-02/05 inz. Sextant/Hoogheemraadschap voor de Krimpenerwaard).
  
  Waardevermindering overblijvende art. 41 Ow HR 21-11/08 (LJN: BF0415) inzake Het waterschap Rivierenland.

  Onteigend is ten behoeve van aanleg dijk en door die nieuwe dijk is het uitzicht van de op het overblijvende (art. 41 Ow) staande woning verslechterd. Het slechtere uitzicht wordt echter voor een belangrijk deel veroorzaakt door dijkaanleg op buiten het onteigende gelegen percelen. De aanpak van de rechtbank was:

  •  de waardevermindering van de dijk voor zover gelegen buiten het onteigende komt mede voor vergoeding in aanmerking op de voet van HR 20-02/04, nr. 1391 inzake Railinfrabeheer/Sweeres: aldaar liep de nieuw aan te leggen spoorlijn voor slechts een klein gedeelte over het onteigende; de rest van die spoorlijn liep over gronden van derden. Desondanks oordeelde de HR daar dat voor de taxatie van de waardevermindering mede in aanmerking diende te worden genomen de hinder over het niet -onteigende deel.

  •  die waardevermindering over het niet-onteigende deel komt niet voor vergoeding in aanmerking, vanwege voorzienbaarheid: de onteigende had ten tijde van de aankoop van zijn woning met bijbehoren kunnen weten van de nieuwe dijkaanleg. Deze voorzienbaarheid baseerde de rechtbank op de planschade-jurisprudentie van art. 49 WRO / art. 6.1 Wro.

  De Hoge Raad beslist over beide onderdelen andersluidend in het arrest 21-11/08 inzake Het waterschap Rivierenland (LJN: BF0415):

  •  de aanleg van een dijk is anders dan de aanleg van een spoorlijn; in het laatste geval valt de (geluids- en trillings)hinder niet te splitsen over het (gebruik van het) deel op het onteigende en het deel op gronden van derden. Daarom is bij die spoorlijn een uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat enkel de waardevermindering moet worden geschat van het op het onteigende aangelegde werk. Bij dijkaanleg blijft gelden de hoofdregel: op de voet van art. 41 Ow komt voor vergoeding in aanmerking het verlies aan uitzicht voor enkel het gedeelte dat is aangelegd op het onteigende. Waardevermindering van dijkaanleg buiten het onteigende is geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening; voor die waardevermindering kan een belanghebbende een vergoeding wegens planschade claimen.

  •  in een situatie als Railinfrabeheer/Sweeres moet de onteigende vergoed krijgen de schade doordat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende; de waarderingsmaatstaf is die van een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper zoals bedoeld in art. 40 b lid 2 Ow. Voor de aldus via artt. 40 en 41 Ow te begroten waardevermindering is (onverminderd het genoemde in art. 39 Ow betreffende te elimineren veranderingen) niet van belang in hoeverre er sprake is van voorzienbaarheid.

  Vergelijk: HR 14-07/06 inz. Staat/HCR Princeville AV1106 en HR 23-12/92 inzake Staat/Van Erp; dat laatste arrest handelt mede om aanleg van een werk gedeeltelijk op het onteigende en verder op gronden van derden.

• wederbeleggingskosten
  voorwaarden:  een duurzame belegging en de onteigende moet een redelijk belang hebben om opnieuw in onroerend goed te beleggen.
  HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685) Eendragtspolder

• Werkelijke waarde (art. 40 b Ow)
  Gebruiksbeperkingen van gronden door de Keur kan een lagere grondwaarde betekenen als een redelijk handelend koper rekening houdt met de geldende bestemmings- en gebruiksbeperkingen (HR 18-02/05 inz. Sextant/Hoogheemraadschap voor de Krimpenerwaard).
  
  Werkelijke waarde van gedeelte tuin/erf:
  Onbegrijpelijk oordeel dat als tuin of erf ingericht deel van het perceel zijn hoogste waarde bereikt als complexwaarde.
  HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).
  Een als tuin of erf ingericht deel van een perceel waarop een woning staat is een zaak die in het vrije verkeer in de praktijk niet of niet gemakkelijk kan worden verworven, en waarvoor een gegadigde in het algemeen, als het hem al zal lukken om dat perceelsgedeelte te kopen, een hogere koopprijs zal moeten betalen dan voor grond die niet een zodanige bijzondere ligging en inrichting heeft. Bij onteigening van een dergelijk perceelsgedeelte bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden. Noot: taxatie werkelijke waarde van te onteigenen gedeelte erf/tuin: grondwaarde van het gehele perceel naar evenredigheid doorrekenen naar het onteigende gedeelte.

• winbare bodembestanddelen
  HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685) Eendragtspolder: er is onderscheid te maken tussen --zonder de onteigening-- winbare bodembestanddelen (daar was in casu geen sprake van) en onwinbare bodembestanddelen, die door de onteigening winbaar worden: als er voor dat laatste geen financieel voordeel te behalen valt, dan valt er ook niets te verdelen tussen onteigenaar en onteigende.

• woongenot, gelijkwaardig
  HR 25-04-2003 inzake Staat der Nederlanden: vergoeding uit dezen hoofde op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf bepalen.

• zelfverwezenlijking
  KB 07-02/11 inzake Weert, Staatscourant 2011 nr. 2064:

  1.  door gemeente aantonen dat zonder grondverwerving het doel waarvoor onteigend wordt niet of niet in de door de gemeente gewenste vorm te bereiken is.

  2.  bij zo'n verwezenlijking door grondeigenaar is onteigening in principe niet noodzakelijk

  3.  tenzij gemeente een andere vorm van planuitvoering voor ogen staat en aan die andere vorm in het publiek belang dringend behoefte bestaat. Deze andere vorm van planuitvoering is in eerste instantie ter beoordeling gemeentebestuur. Gemeente moet wel inzicht geven in de door hem gewenste vorm van planuitvoering.

  4.  verdere uitzonderingen op beroep zelfverwezenlijking: grond van de eigenaar ligt te verspreid voor een doelmatige zelfverwezenlijking + plan moet integraal in onderlinge samenhang worden uitgevoerd en de benodigde gronden zijn niet geheel in bezit van de eigenaar die beroep doet op zelfrealisering.

  5.  grondeigenaar: aanbod betalen exploitatie-bijdrage. De Kroon verbindt aan het “nog niet” bereikt hebben van overeenstemming over de exploitatie-bijdrage overigens niet zonder meer de conclusie van goedkeuren van de onteigening (KB 10-09/08 inzake Den Haag; BR 2008 blad 924 e.v.)
  KB 05-12/11 no. 11.002951 Spijkvoorderenk Deventer:  Gemeente mag niet van de grondeigenaar, ingeval van particulier opdrachtgeverschap, verlangen dat die de exploitatiebijdrage op voorhand betaalt. De particuliere opdrachtgever/bouwer vraagt de omgevingsvergunning aan en daaraan is in de Grex gekoppeld de betaling van plankostenverhaal.

  6.  bedenk: toetsing burgerlijke rechter.
  
  Toetsing zelfverwezenlijking door burgerlijke rechter.  
  Hof ’s-Hertogenbosch 28-09/06 inzake Venray AY9436: de rechter moet zich bij toetsing van het onteigenings-KB beperken tot de vraag of de Kroon in redelijkheid tot de goedkeuring van het onteigeningsbesluit heeft kunnen komen. Het Hof oordeelt dat de Kroon in casu tot de goedkeuring van het onteigeningsbesluit heeft kunnen komen door te overwegen dat particulier opdrachtgeverschap zich niet met zelfrealisering door de grondeigenaar verdraagt.

  Hoge Raad over particulier opdrachtgeverschap
  HR 15-02/08 inzake Venray (BB7030 en 7031): De noodzaak tot onteigening ontbreekt, indien de grondeigenaar bereid en in staat is zelf de bestemming te realiseren. Uitzondering op deze hoofdregel is de situatie indien de gemeente ter verwezenlijking van de betrokken bestemming een andere vorm van planuitvoering wenst dan de eigenaar voor ogen staat. In casu stond de gemeente particulier opdrachtgeverschap voor en had hij die benadering onderbouwd (waarborg gedifferentieerd woningaanbod en behoefte bij particulieren). De Kroon kwam om deze reden tot het oordeel van noodzaak tot onteigening en de Hoge Raad toetst marginaal dat dit geen onredelijk oordeel was.
  De stelling van de grondeigenaar dat toch in ieder geval de grondexploitatie door hemzelf kan plaatsvinden werd door de Kroon afgewezen omdat dit niet kan worden beschouwd als verwezenlijking van een deel van het bestemmingsplan; het hiertegen door de grondeigenaar ingebrachte verweer wordt door de H.R. verworpen. Van belang is ook dat infrastructuur door één partij aangelegd wordt en niet door meerdere partijen (waaronder deze grondeigenaar) naast elkaar.
  Toetsing door de onteigeningsrechter ex tunc op bezwaren die reeds in de administratieve fase zijn ingebracht (tenzij het betrokken bezwaar zozeer aan de rechtmatigheid van de onteigening in de weg staat dat voor een afweging daarvan geen plaats is).
  
  PRESENTATIE
  Voor inleiding bij LTO Noord Dinkelland/Oldenzaal op 11-12/08 klik hier.
  
  
  Circulaire wijziging onteigeningswet d.d. 29 maart 2010 van VROM.

Handreiking nieuwe procedure Onteigeningswet
Door de Crisis- en herstelwet is de procedure voor Titel IV onteigeningen ingrijpend veranderd. Het is het niet langer de gemeenteraad die het besluit tot onteigening neemt en dit besluit ter goedkeuring aan de Kroon zendt. Voortaan moeten alle titel IV onteigeningen als verzoek van de raad naar de Kroon om tot onteigening over te gaan.
Om gemeenten te ondersteunen heeft het ministerie van VROM een handreiking gepubliceerd, de laatste versie dateert van 27-10/11.