Hoogstate taxateurs en adviseurs oz BV, Planschade art. 6.1 WRO

In artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders een belanghebbende die schade, in de vorm van inkomensderving of waardevermindering onroerende zaak, lijdt als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan dan wel van een ander in dat artikel genoemde oorzaak besluit, welke schade redelijkerwijs niet te zijnen laste behoort te blijven, op zijn verzoek een tegemoetkoming in de schade toekennen.

Om (stedenbouwkundige) ontwikkelingen zoals de bouw van woningen, bedrijfspanden en de aanleg van wegen mogelijk te maken worden bestemmingsplannen gewijzigd en worden andere “planologische maatregelen” (als bedoeld in artikel 6.1 lid 2 Wro) genomen. Degene die van mening is hierdoor schade te lijden kan bij zijn gemeente een verzoek om tegemoetkoming in die schade indienen.

Veel voorkomende schade aspecten zijn: privacy aantasting – uitzichtverlies - een verslechtering van milieuomstandigheden (geluid, geur, trilling, verkeer of andere overlast, verlies lichtinval, schaduwwerking) -een algemene verslechtering van de situeringwaarde van een onroerend goed. Deze aspecten vertalen zich normaliter in een waardevermindering van de woning c.q. onroerende zaak van degene die de schade lijdt.

In artikel 6.1 lid 2 Wro zijn zeven categorieën schadeoorzaken genoemd, waarbij met name van belang zijn: bestemmingsplan, inpassingsplan, beheersverordening, planwijziging of planuitwerking, ontheffing, projectbesluit, tijdelijke ontheffing, ontheffing van het bestemmingsplan, provinciaal projectbesluit, rijks projectbesluit.

Wij zijn benoemd in diverse (gemeentelijke) schadebeoordelingscommissies en brengen vanuit die hoedanigheid advies uit aan burgemeester en wethouders. Tevens wordt HOOGSTATE geregeld benoemd in ad hoc-schadebeoordelingscommissies en gevraagd om een second opinion uit te brengen.

Het aantal verzoeken om vergoeding van planschade is de laatste jaren enorm toegenomen. Het is voor gemeenten dan ook van belang om bij de ontwikkeling van projecten waarbij een planologische mutatie nodig is aan planschade risicomanagement te gaan doen. De volgende fases zijn te onderscheiden: mogelijke claims inventariseren, bestuurlijke keuze plan aanpassen of afzien van de planologische wijziging en risico's afdekken (eigen middelen of afwentelen op de initiatiefnemer van de planologische wijziging). Ook op dit vlak adviseren wij u gaarne. Vanwege de vereiste onafhankelijkheid met betrekking tot deze adviezen en het feit dat het normaliter om afgebakende zaken gaat is ons werkgebied op dit vlak ruim; wij adviseren in principe in geheel Nederland.

Daar waar HOOGSTATE geen relatie met de gemeentelijke overheid heeft kan dit kantoor particulieren begeleiden bij een verzoek om vergoeding van planschade. In artikel 6.5 van de Wro, die met ingang van 1 juli 2008 in werking is getreden, is bepaald dat Burgemeester en Wethouders bij het toekennen van een tegemoetkoming in schade tevens vergoeden: “de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand”. De praktijk zal moeten leren hoe zich dit ontwikkelt en of er een verschil blijft met artikel 50 Onteigeningswet, waarin een vergoedingsregeling voor deskundigen bij onteigeningen is opgenomen. Voor particulieren geldt dat er voor gewaakt moet worden dat de kosten van de eigen deskundige/taxateur niet boven de baat uitgaan. Onder omstandigheden kan overwogen worden om zonder deskundige bijstand een verzoek om vergoeding van planschade bij Burgemeester en Wethouders in te dienen, welke aanvraag overigens wel gemotiveerd dient te zijn (artikel 6.1 lid 3 Wro). Ingevolge artikel 6.2 Wro dient de binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager te blijven en dat is bij inkomensderving en waardevermindering (als gevolg van een planologische mutatie op gronden van derden) in ieder geval 2%. Bij een planologische wijziging op het eigen perceel van aanvrager geldt dit forfait van 2% niet zonder meer.

De beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade richt zich op drie aspecten (zie art. 6.1.3.4.Bro), namelijk:

Verkoper, die per peildatum (datum inwerkingtreding) eigenaar was, draagt zijn aanspraken op vergoeding van planschade over op koper.

ABRS 13-08/08 inzake Vlist (BD9961): bij planschade komt uitsluitend voor vergoeding in aanmerking waardevermindering van het onroerend goed waarvan de verzoeker op de peildatum eigenaar was, omdat alleen het vermogen van de eigenaar daardoor rechtstreeks wordt getroffen. Aan het overdragen van aanspraken op vergoeding van planschade komt daarom geen betekenis toe.

Classificatie planschade

ABRS 14-07/10 inzake gem. Ooststellingwerf (LJN: BN1157) accepteert SAOZ –classificatie planschade: dat een als "enigszins nadelig", "zwaar", en"bovenmatig zwaar" te kwalificeren inbreuk op het woongenot globaal vertaald kan worden in een waardevermindering van 1 tot 5%, 5 tot 10%, onderscheidenlijk 10%. De SAOZ heeft de onderhavige aantasting gekwalificeerd als "betrekkelijk zwaar", hetgeen op het grensvlak ligt tussen "enigszins nadelig" en "zwaar" en dat acht de Afdeling niet onjuist.

Maximalisering:

De beoordeling van een planschadeverzoek gebeurt door te vergelijken van hetgeen volgens het nieuwe bestemmingsplan dan wel ingevolge de nieuwe planologische regeling kan worden gebouwd, met hetgeen onder het voordien geldende planologische regime mogelijk was. Ook een planologische wijziging in het toegelaten gebruik van grond of gebouwen kan grondslag voor een planschadevergoeding zijn. Niet de feitelijke situatie vóór en nà de wijziging van het planologische regime zijn van belang, maar uitsluitend de bouw- en gebruiksmogelijkheden volgens het nieuwe, in vergelijking met het oude planologische regime. Daarbij wordt uitgegaan van maximalisering van de planologische regimes, dat wil zeggen de meest nadelige invulling voor degene die verzoekt om vergoeding van planschade.

Bij uitzondering geldt niet de regel van maximalisering, zoals in de zaak Heemskerk Coentunnelweg (ABRS 18-01/08, AU9825), vanwege het feit dat in het verlengde van die weg het tracé reeds grotendeels met woningen bebouwd is, zodat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden aangenomen dat de onder het oude bestemmingsplan mogelijk gemaakte wegaanleg niet zal plaatsvinden.

Maximalisering “tussengelegen” bestemmingsplan
In de omgeving van de woning van aanvrager is sprake van een planologische nadeligere situatie. Voor gronden gelegen tussen die woning enerzijds en de locatie met de planologisch nadeligere situatie anderzijds liggen gronden waarvan de bestemming niet wijzigt. Daarop kan een muur of schutting geplaats worden. Aanvrager betoogt dat deze gronden niet zijn eigendom zijn en dat hij dus niet binnen zijn invloedsfeer heeft om zo’n muur of schutting te plaatsen.
ABRS 07-03/07 inzake Coevorden BA0097: bij planvergelijking moet niet alleen rekening gehouden worden met de planologische mogelijkheden op gronden waarvan het planologische regime is gewijzigd, maar ook met de planologische mogelijkheden van de “tussengelegen” gronden. Dat aanvrager het niet in de hand heeft daarop de bouwmogelijkheden (van zo’n schutting) te benutten, maakt dat niet anders. Bij de planvergelijking is derhalve terecht mede in aanmerking genomen dat ook in de nieuwe situatie sprake is van planologische afschermende mogelijkheden op de tussengelegen gronden.

Niet verder maximaliseren dan het bestemmingsplan
Bestemmingsplan kent geluidscontour, waarbinnen geen woningen gebouwd mogen worden. Vervolgens vrijstelling art. 19 WRO voor bouw van twee woningen, als gevolg waarvan buurman schadevergoeding ontvangt. Derde-belanghebbende betoogt dat geluidscontour inmiddels feitelijk niet meer bestond en dat er dus geen schade was, omdat het bouwverbod onder “oude planologische regime” onverbindend was. De Afdeling gaat ook hier uit van de bepalingen onder het oude planologische regime en constateert derhalve wel een planologische verslechtering. ABRS 25-05/1 inzake Krimpen aan den IJssel (LJN: BQ5872).

Binnenplanse vrijstelling: meewegen bij maximalisering oude bestemmingsplan
Ingevolge artikel 4 van de planvoorschriften konden - voor zover hier van belang - ter plaatse andere bouwwerken worden opgericht ten behoeve van het wegverkeer, tot een hoogte van - na het verlenen van een binnenplanse vrijstelling - maximaal 20,7 m. De rechtbank heeft, bij beoordeling op de voet van art. 49 WRO-oud, terecht geoordeeld dat bij een maximale invulling van die bepaling de reclamemast niet meer in relevante mate zichtbaar is en niet zorgt voor een toename van lichthinder ABRS 07-09/11 (2.8.1) inzake gemeente Neerijnen (LJN: BR6885).

Het feit dat de door aanvrager ingeschakelde taxateurs de vermogensschade hoger hebben geschat dan de gemeentelijke schadebeoordelingscommissie (NLG 100.000) brengt op zichzelf nog niet mee dat de gemeenteraad van de juistheid van het advies van die commissie mocht uitgaan. ABRS 17-09/08 inzake Maasbree (BF0970).

Voordeelsverrekening:

Uitzichtschade in het kader van Regeling Nadeelcompensatie als gevolg van dijkaanpassing gecompenseerd met algemeen voordeel vergroting veiligheid van het wonen langs de dijk en verbetering verkeersveiligheid voor en nabij woning gelaedeerde ABRS 04-12/02 AB 2003 nr. 91.
Inzichten van deskundigen i.c. gebaseerd op kennis en ervaring. Een nader onderbouwing van die inzichten kan dan ook niet in alle gevallen worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang van de deskundigencommissie duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat haar advies voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming

Voorzienbaarheid:

Voorzienbaarheid is er als ten tijde van de aankoop (door de aanvrager om schadevergoeding) een redelijk denkend en handelend koper rekening zou houden met de kans dat de planologische situatie in negatieve zin zou veranderen. In deze situatie blijft (de) schade voor rekening van gelaedeerde. Er is een grote hoeveelheid rechtspraak over de: voorzienbaarheid. Hiervan is sprake als er een concreet en openbaar gemaakt ruimtelijk beleidsvoornemen is.

Wet openbaarheid van Bestuur

Een planschaderisicoanalyse is in beginsel openbaar. Een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van Bestuur tot het verstrekken van een planschaderisicoanalyse kan niet worden afgewezen op basis van artikel 10 van deze wet. ABRS 11-03/09 inzake Bergeijk (LJN: BH5536). Zie ook: LJN: BG5930, Rechtbank Arnhem 28-11/08.

WOZ-taxatie in relatie tot taxatie tegemoetkoming planschade: motivering

Zonder nadere motivering is niet zonder meer begrijpelijk is dat de getaxeerde planschade € 11.000,00 bedraagt, terwijl het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als vrijstaande woning en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als hoekwoning € 76.000,00 bedraagt, terwijl er slechts een korte periode ligt tussen de onderscheiden waarderingstijdstippen. Het lag daarom op de weg van het college om het besluit van 10 juni 2008 op dit punt van een nadere motivering te voorzien.
Nadere motivering B en W: onder oude planologische regime was (planologisch gezien) geen sprake was van een vrijstaande woning vanwege belendende bouwmogelijkheid, terwijl met deze bebouwing bij de vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 geen rekening is gehouden. Verder heeft het college gesteld dat uit nader onderzoek door een WOZ-taxateur is gebleken dat ook de bij besluit van 7 december 2007 vastgestelde WOZ-waarde op € 165.000,00 per 1 januari 2005 niet juist is. Anders dan [appellant] stelt, heeft het college aldus het verschil tussen de getaxeerde planschade en de bij besluit van 7 december 2007 verlaagde vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 voldoende gemotiveerd.
ABRS 16-06/10 inzake Venlo (LJN: BM7718).

een aanvrager dient, voor het in behandeling nemen van zijn aanvraag, aan de gemeente een recht te betalen van (in principe) € 300,-- en als op zijn aanvraag geheel of gedeeltelijk positief wordt beslist dan storten Burgemeester en Wethouders dit bedrag terug.
het maatschappelijk risico van artikel 6.2 Wro van 2% is het in de wet genoemde minimum: er dient rekening mee gehouden te worden dat de rechtspraak zich zodanig ontwikkelt dat onder omstandigheden een groter deel van de schade voor rekening van aanvrager blijft.
een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade moet worden ingediend binnen vijf jaar na moment waarop de oorzaak van die schade onherroepelijk is geworden. Onder omstandigheden geldt een termijn van 5 jaar na ter inzage legging.
artikel 6.1.2.2 Bro geeft aan waar een aanvraag om vergoeding van planschade aan moet voldoen: de aanvraag moet een aanduiding van de oorzaak van de gestelde schade bevatten, een opgave van de aard en omvang van de schade, een specificatie van het schadebedrag danwel de wijze waarop aanvrager anders dan in geld zijn schade vergoed wenst te zien. Deze motiveringseis zal eerder dan in het verleden inschakeling van een “eigen” taxateur en/of juridisch adviseur vereisen.
aanvrager kan verzoeken om een voorschot op de tegemoetkoming in de schade: zie artikel 6.1.3.7 Bro.
Planschadevergelijking en flexibiliteitbepalingen.

In artikel 6.1 lid 2 Wro onder b. worden de flexibiliteitbepalingen van het bestemmingsplan apart vermeld; het gaat om wijzigingsbevoegdheid, uitwerkingsverplichtingen, binnenplanse ontheffingsbevoegdheid alsmede het stellen van nadere eisen. Deze flexibiliteitbepalingen worden niet meegenomen in de planvergelijking tussen het nieuwe planologische regime en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. De flexibiliteitbepalingen worden beschouwd als een aparte schadeoorzaak waarvoor pas een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade kan worden ingediend op het moment dat de bepaling onherroepelijk is geworden.
Verhaal van planschade:

Planschadekosten en risicoanalyses kunnen worden verhaald in het kader van de grondexploitatie (Grex).
het bestuur wijst een onafhankelijke adviseur aan die advies uitbrengt over de aanvraag om vergoeding van planschade. De adviseur kan inlichtingen en adviezen inwinnen bij derden en stelt zich ter plaatse op de hoogte van de situatie, dit laatste behoudens uitzonderingsgevallen. Het bestuursorgaan beslist binnen 8 weken na ontvangst van het advies op de aanvraag en maakt dit besluit binnen deze termijn bekend aan de aanvrager. De termijn kan éénmaal voor ten hoogste 4 weken worden verlengd (artikelen 6.1.3.2 Bro e.v.).

Artikel 6.4a Wro: burgemeester en wethouders kunnen met de initiatiefnemer van een bestemmingsplanwijziging e.d. een overeenkomst sluiten waarin bepaald is dat de initiatiefnemer de daaruit voortvloeiende planschade geheel of gedeeltelijk zal vergoeden.

"Taxatie tegemoetkoming planschade"

Presentatie René van Hoogmoed NVR-cursus tweedaagse

Op 9 en 10 februari 2012 heeft René van Hoogmoed inleidingen verzorgd voor NVR-cursus tweedaagse in Doorn. Mr. F(red) van Dijk nam de theorie voor zijn rekening en René van Hoogmoed de praktische (taxatie technische) kant; zie zijn bijgevoegde presentatie, waaruit de casussen verwijderd zijn.

Planschade

Planschade (Tegemoetkoming in schade)