Taxatie Leerstukken

Boekwaarde in relatie tot werkelijke waarde

Nadeelcompensatie omzetderving benzinestation: waardevermindering van het station.
Stelling van de minister: geen vermogensschade, nu exploitant de aanschafwaarde van het tankstation heeft terugverdiend, gelet op de normale afschrijvingsduur ervan.
ABRS 16-05/12 inzake Minister van Infrastructuur (LJN: BW5932):  Het is een feit van algemene bekendheid dat de boekwaarde (de aankoopprijs minus de afschrijvingen) van een object niet zonder meer gelijk is aan de marktwaarde daarvan. Vergelijk ABRvS 24 juni 2009, 200807251/1/H2, r.o 2.7.1. (www.raadvanstate.nl).

Erfpacht

• Aan wie komt niet-agrarische meerwaarde toe: aan erfpachter of aan “(bloot) eigenaar?
  Op de vraag wie recht heeft op vergoeding van niet-agrarische meerwaarde (vanwege herziening bestemmingsplan) van een kavel (bloot eigenaar en/of erfpachter) oordeelt Rechtbank Leeuwarden bij vonnis d.d. 04-11/09 dat die toekomt aan de eigenaar (LJN: BK2289).
  “De HR heeft in zijn arrest van 9 december 1998, NJ 2000, 479 geoordeeld dat in het kader van een ruilverkaveling veranderingen van andere dan de agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aangaan.“
  

Houtwaarde

• Landinrichtingswet:. Schatting waarde houtopstanden. Conclusie A.G. bij (LJN: BL9550) Hoge Raad 07-05/10 (art. 81 RO) Ruilverkaveling Den Ham-Lemele:
  A.G.: de rechtbank heeft als uitgangspunt de economische waarde van de bomen gekozen. Tegen die achtergrond is ..  het hypothetische scenario dat (het hout van) de bomen te gelde worden (wordt) gemaakt nadat de bomen zijn gekapt, onjuist noch onbegrijpelijk.

Huurwaarde kapitalisatie en inkomensschade

• Geen afzonderlijke vergoeding voor gederfde huurinkomsten, indien de schade reeds vergoed is in de vorm van waardevermindering van het huurobject op basis van gekapitaliseerde huurwaarde van dat object. ABRS 29-06/00 inzake Vlaardingen, BR 2001 blz. 592. De beide schadesoorten, inkomensschade en vermogensschade, hebben in dit geval dezelfde bron. Zaaknr. 199900878/1

Monumentenwetgeving

• Schadevergoeding EUR 200.000 op grond van de monumentenverordening,
  voor gestelde schade naar aanleiding van het besluit van verweerder om de aanwijzing van een woning als gemeentelijk monument te handhaven en geen (monumenten)vergunning te verlenen voor de sloop van deze woning.
  Rechtbank volgt advies SAOZ (advies aan gemeente) en StAB (advies aan Rechtbank): De SAOZ heeft in haar advies overwogen dat, gelet op de ligging en de omvang van het perceel en de woning, de fysieke toestand van het pand en de naar schatting redelijkerwijs te maken (aanzienlijke) kosten om het pand, rekening houdend met de monumentenstatus, zodanig te restaureren c.q. moderniseren dat het weer voor normale bewoning geschikt is, de bij de verkoop verkregen koopsom van € 1.400.000 meer dan redelijk is. De SAOZ neemt als vaststaand aan dat het perceel € 1.600.000 zou hebben opgebracht wanneer de woning had mogen worden gesloopt conform de in het koopcontract dat eisers in 2006 hadden gesloten met een potentiële koper opgenomen ontbindende voorwaarde. De SAOZ acht zowel de omvang van de schade € 200.000 als de schadeoorzaak, te weten de weigering om sloopvergunning te verlenen, c.q. om het pand van de monumentenlijst af te voeren, bewezen. Rechtbank Arnhem 04-01/11 inzake Nijmegen (LJN: BO9912).

Onteigening

• schade componenten
  Er kunnen zich vele vormen van onteigenings-schaden voordoen, zoals goed blijkt uit een vonnis d.d. 19-02-2003 van de rechtbank Zwolle inzake Hekman / gemeente Hardenberg, Agrarisch Recht, juni 2003 nr. 5164: aankoopkosten vervangende grond, hypotheekkosten, leges over de bouwkosten, aanpassing nutsvoorzieningen, aankoop varkensrechten, meerkosten boekhouding wegens opteren BTW-regeling, dubbele verhuiskosten inventaris bedrijf, tijdelijk vervangende huur etc. etc.
• Schadeberekening onteigening moskee Soest
  HR 09-0/10 (LJN: BL6267): Vervanging onteigende door een op een te kopen perceel te bouwen moskee. Kapitalisatiefactor 15?? Noch de omstandigheid dat correctie nieuw voor oud betrekking heeft op een zeer langdurig voordeel noch de bijzondere aard van een moskeegebouw, waarvan verkoop in de nabije toekomst niet aannemelijk is, rechtvaardigen de hantering van een andere kapitalisatiefactor dan gebruikelijke factor 10. Ter bepaling van aftrek voor economische verbetering mag ook rekening worden gehouden met voordelen die gelegen zijn buiten de periode waarop de aftrek betrekking heeft.

Planschade

• Geen mathematische samenhang toename geluid en hoogte waardevermindering
  ABRS 10-02/10 inzake Noordenveld (LJN: BL3350): Voorts mocht uit adviezen SAOZ worden afgeleid dat geluidhinder slechts één van de schadefactoren is, die in combinatie met andere heeft geleid tot een licht planologisch nadeel, waaruit schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Anders dan [appellanten] betogen, bestaat geen grond om rechtstreekse samenhang aan te nemen tussen de waarde van de woning, uitgedrukt in geld en de geluidbelasting aan de gevel van de woning, uitgedrukt in decibels, in die zin dat een redelijk denkende en handelende koper zich laat leiden door de te verwachten in die eenheid uitgedrukte toename van de geluidbelasting. Die toename aan de gevel van een woning is niet in die zin bepalend voor de waardevermindering van die woning, dat de waarde van een woning met een vast percentage per decibel vermindert.
• omvang te taxeren zaak: ABRS 21-09/11 inzake Westvoorne ( LJN: BT2133): De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat bij het schatten van de waardevermindering in beginsel de gehele onroerende zaak dient te worden betrokken, maar onder omstandigheden de waardevermindering van een deel van de onroerende zaak afzonderlijk kan worden bepaald, teneinde tot een billijke schadevergoeding te komen. Nu de onroerende zaak is gesplitst in appartementsrechten, de kantoorruimte een eigen kadastrale aanduiding kent en een eigen entree en voor en na de planwijziging in gebruik is genomen en gehouden ten behoeve van de onderneming van [appellant], heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat bij het bepalen van de waardevermindering onder die omstandigheden de beide delen van de onroerende zaak afzonderlijk mocht beoordelen, als het heeft gedaan. N.B.: Casuïstische benadering wat er getaxeerd wordt: taxatie perceel als onderdeel woonkavel en niet als losse kavel ABRS 29-04-2009 inzake Margraten (BI 2663) contra: perceel weiland niet als één samenhangend geheel met woning ABRS 29-04-2009 inzake Meppel (BI2668.
• de waarde van bedrijfsmatige objecten wordt doorgaans niet in van belang zijnde mate door factoren als uitzicht, schaduw en privacy nadelig beïnvloed, zodat het gevolg van de planologische wijziging voor de waarde van de kantoorruimte verwaarloosbaar is, gelet op de ligging van de ruimte ten opzichte van het gebied, waar een toename en/of wijziging van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden plaatsvindt. ABRS 21-09/11 inzake Westvoorne ( LJN: BT2133). Zie ookBedrijfspand – bedrijfswoning: minder gevoelig voor planologische mutatie ABRS 23-12-2009 inzake Tilburg (BK7436).
  

Residueel waarderen

Bij planschade
Planschade en residueel waarderen
Stelling gelaedeerde dat hoogste waarde van de (thans nog bebouwde) bouwkavel die van nieuwbouw is, wordt door de Afdeling ( ABRS 05-10/11 inzake Wassenaar; LJN: BT6664) verworpen. Immers tegenover de opbrengst van de nieuwbouw, moeten alle kosten gerekend worden:

• kosten aankoop oude opstallen, inclusief koopkosten
• 19% BTW uit koopsom nieuwbouw elimineren
• andere kostenposten betreffen allerlei noodzakelijke onderzoeken, het bouwrijp maken van de bouwplaats en het na de bouw heraanleggen van het omliggende terrein.
• de directe bouwkosten vormen
• verkoopkosten in de vorm van marktonderzoek en de nota van de verkopend makelaar zijn eveneens in aanmerking genomen: 1,25% van de verkoopsom.
•  een vergoeding voor de initiatiefnemer en het afkopen van risico bedraagt 5% van de verkoopsom.
• het laatste onderdeel van de kosten wordt gevormd door financieringskosten in de vorm van de afsluitingskosten voor de financiering en renteverlies tijdens de bouw- en verkoopperiode.

Noot: voor residuele waardering grondwaarde in herbouwlocaties een gebruikelijke aanpak, maar in planschade-zaken meer uitzonderlijk.

Staffelmethode

Staffelmethode bij planschade
Vervallen bouwmogelijkheden opstallen, maar extra mogelijkheden voor zwembad en tennisbaan. Gemeentelijke adviseur heeft de gronden gewaardeerd via de staffelmethode en is
bij de waardering van de gronden aldus uitgegaan van vier staffels, waarbij de onder het nieuwe regime niet meer te bebouwen, maar wel direct bij de woning liggende gronden met een oppervlakte van 58 m² wat waardering betreft aan de één na hoogste staffel zijn toegerekend.  Dit is in een nader rapport van 26 mei 2010 toegelicht, dat bij een dergelijke benadering voor de waardering van objecten met heel veel bijbehorende grond, de waarde van de gronden ter plaatse van de woning zelf het hoogste is en sprake is van een meer afnemende meeropbrengst naar mate bouwpercelen groter worden; de tuin- en erfgronden dichter bij de woning worden hoger gewaardeerd dan de gronden op ruimere afstand daarvan. Dit betekent dat de niet meer te bebouwen, maar wel direct bij de woning liggende gronden wat waardering betreft thuishoren in de één na hoogste staffel.
ABRS: er is op voldoende wijze inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de verloren 58 m² voor woonbebouwing aan de één na hoogste staffel worden toegerekend. ABRS 05-10/11 inzake Wassenaar (LJN: BT6664).

Noot: de staffelmethode werd eerder afgewezen door de Rechtbank Arnhem 04-01-2011 inzake Beuningen (BO9914): “deze methode is niet zonder nadere motivering in planschadebeoordeling (schadevergoeding anderszins) bruikbaar.”

Staffelmethode wordt in fiscale taxaties (door taxateurs Belastingdienst) veelal gebruikt om waarde woonkavel vast et stellen: eerste 1.000 m2 heeft waarde van stel EUR 200 per m2, volgende 1.000 m2 waarde van EUR 100 per m2, de dan volgende 1.000 m2 een waarde van EUR 50 per m2. Deze staffelmethode wordt door Fiscus ook gebruikt  als (een deel van de te taxeren oppervlakte) geen  woonbestemming maar een agrarische bestemming heeft. Fiscus benoemt dan dat feitelijke situatie doorslaggevend en niet de planologische. Zie onze pagina “Adviezen en taxaties onroerende zaken”, onder kopje: Taxatie WEVAB op basis bestemmingsplan of WEV contra-legem.

Taxatierapport (deugdelijkheid)

De taxateurs hebben in hun rapport van 29 maart 2006 de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat(1) gesteld op € 990.000,-. Verzicht (mede-opdrachtgever voor de taxatie)  is van mening dat deze taxatie veel te laag is en dat de taxateurs met name rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid dat de appartementsrechten in onverhuurde staat worden doorverkocht, telkens na het eindigen van de lopende huurovereenkomst.
Er is een lezenswaardige conclusie van de A.G. bij het arrest HR 05-03/10 (LJN: BK9634):

•  In de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer (de taxateur) is maatstaf voor de deugdelijkheid van een taxatie: of de taxatie beantwoordt aan hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen het kader van de opdracht die hem gegeven is. Deze maatstaf sluit aan bij de wet (art. 7:401 BW). Deze maatstaf mag niet worden verward met de maatstaf voor de rechtsverhouding tussen de bij de taxatie betrokken partijen, wanneer een taxatie krachtens partij-afspraak geldt als bindend advies (art. 7:900 lid 2 BW).
• Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht dat hij zorgvuldig de voor de taxatie benodigde gegevens verzamelt (zoals bijv. het opnemen van de grootte van de appartementen en de toestand van het onderhoud, het nakijken van het toepasselijke bestemmingsplan enz.). Deze gegevens zijn mede van belang om de taxatie controleerbaar en aanvaardbaar te maken. Nadat alle gegevens zijn verzameld en verwerkt, zal de taxateur een schatting van de waarde maken. Deze schatting wordt mede bepaald door de inhoud van de opdracht aan de taxateur: het kan bijvoorbeeld gaan om de vraag of een woning een deugdelijk onderpand voor een financiering is, om de vaststelling van de waarde op een bepaalde peildatum ten behoeve van de verdeling van een nalatenschap of een boedel van ex-echtgenoten, om de waarde bij onteigening, om de herbouwwaarde voor de verzekering, om een vaststelling van de waarde van een pand voor de bedrijfsboekhouding met het oog op toekomstige exploitatie, om de WOZ-waarde, om de executiewaarde etc. De gekozen waarderingsgrondslag beïnvloedt uiteraard de uitkomst van de taxatie.
• Bij zijn schatting zal een redelijk bekwaam taxateur te werk gaan aan de hand van een of meer taxatiemethoden die in de kring van zijn beroepsgenoten worden aanvaard. In beginsel zijn drie benaderingswijzen mogelijk: een prijsvergelijking aan de hand van marktonderzoek naar vergelijkbare verkochte panden in de omgeving (de vergelijkings- of comparatieve methode); de kostenmethode, die uitgaat van de kosten die een aspirant-koper zou moeten maken om door nieuwbouw of verbouwing eenzelfde object te verkrijgen (ook wel aangeduid als: de vervangingswaarde); de methode van de huurwaardekapitalisatie, die uitgaat van de door een nieuwe eigenaar met behulp van deze onroerende zaak te verwerven inkomsten.
• Als de taxateurs ingevolge hun opdracht moeten uitgaan van de daadwerkelijke huuropbrengst van het gehele pand, is duidelijk dat de waardering moet geschieden in verhuurde staat en niet in onverhuurde staat. In het algemeen zal bij een taxatie rekening mogen worden gehouden met verwachte toekomstige ontwikkelingen die hun schaduw vooruitwerpen: zo zal bijvoorbeeld de toekomstige aanleg van een weg of voorgenomen hoogbouw in de onmiddellijke omgeving de huidige waarde van een getaxeerde woning positief of negatief kunnen beïnvloeden. Op dezelfde wijze is het mogelijk, bij de waardering van een complex verhuurde appartementen rekening te houden met de mogelijkheid dat die appartementen in de toekomst in onverhuurde staat zullen worden verkocht, telkens nadat de lopende huurovereenkomst zal zijn geëindigd. In hun toelichting op de taxatie (blz. 7) hebben de taxateurs gesteld er vooralsnog van uit te gaan dat de appartementen verhuurd zullen blijven en dat bij eventuele uitponding op termijn naar verwachting investeringen nodig zullen zijn, aangezien de flatwoningen zeer eenvoudig zijn van opleveringsniveau.
  Zie ook artikel Bouw Recht 2010 blzn 730 e.v. over aansprakelijkheid taxateur, waaronder relatie tussen de prijs van een taxatierapport en de aansprakelijkheid: If you pay peanuts, you get monkeys.

Tuin / erfgrond

Bij onteigening van een perceelsgedeelte tuin/erf bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden. Noot: taxatie werkelijke waarde van te onteigenen gedeelte erf/tuin: grondwaarde van het gehele perceel naar evenredigheid doorrekenen naar het onteigende gedeelte. HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).

Verrekening voor- en nadelen

• Taxatie waardevermindering: tegenover voordelen staan nadelen.

  De mogelijkheid om onder het oude planologische regime zeven extra woningen op het perceel te bouwen, betekende volgens de SAOZ weliswaar een meerwaarde voor de gronden, maar zou voor de bestaande woning tot een aanmerkelijk lagere waarde leiden in verband met een vermindering van het uitzicht, de privacy en de situeringwaarde. Voorts stelt de SAOZ dat de situering van de bouwstrook voor één extra woning op het perceel onder het nieuwe planologische regime gunstiger is dan de situering van de bouwstrook voor zeven extra woningen onder het oude planologische regime. De SAOZ heeft verder toegelicht welke berekeningen ten grondslag liggen aan de eerder door haar vastgestelde waarden van het perceel op de peildatum 9 november 2001 vóór de planologische wijzigingen op € 425.000,00 en na die wijzigingen op € 407.500,00.

  Bij voordeelsverrekening gaat het er om dat voordelen die voortvloeien uit dezelfde planologische mutatie in mindering dienen te worden gebracht op de nadelen. In casus gaat het meer om taxatie-leer: bij gebruik van de oude planologische bouwmogelijkheden ontstaat er waardevermindering “overblijvende” (vergelijk: art,. 41 Ow)  en die waardedaling beperkt dus de waarde van de oude planologie. Zie ook ABRS 23-03/06 inzake Echt-Susteren (AV6250 en BR 2006 blad 746).
  

Waardevermindering bij planschade

• Taxatie waardevermindering door vervallen bouwmogelijkheid 2 woning op perceel waar thans één woning staat. Schadebeoordelingscommissie: door het vervallen van de mogelijkheid op het perceel twee woningen op te richten is de eigenaar in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren en daardoor heeft hij schade  geleden die redelijkerwijs niet te zijnen laste behoort te blijven. Verder heeft zij geadviseerd dat het perceel voor een willekeurige gegadigde derde, rekening houdend met de maximale mogelijkheden onder het oude planologische regime, op de peildatum van 25 juni 2001 een waarde van € 400.000,00 had en de planologische wijziging ertoe heeft geleid dat de waarde van het perceel, rekening houdend met de omstandigheid dat het gebruik ten behoeve van twee woningen onder het overgangsrecht kan blijven voortbestaan, met € 10.000,00 is gedaald.  Gezien de afmetingen van het bouwvlak, onder het oude planologische regime konden op het perceel maximaal twee aaneengesloten woningen konden worden opgericht en de waardedaling van het perceel is berekend door de kosten van het slopen van de bestaande vrijstaande woning en het bouwen van twee aaneengesloten woningen met de waarde van die aaneengesloten woningen op de peildatum te verrekenen. ABRS 27-10/10 inzake gem. Cromstrijen LJN: BO1868.

Winst: Schadebegroting op bedrag van de winst ( art. 6:104 BW).

• Vanwege het niet-punitieve karakter van art. 6:104 BW past de rechter in zoverre terughoudendheid dat waar het behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat de schade in beginsel wordt begroot op een gedeelte van de winst. Voor de begroting van de winst moet worden uitgegaan van netto-voordeel, het voordeel dat resulteert na aftrek van de kosten en lasten die aan het verkrijgen van de winst verbonden zijn geweest. Als winst kan ook worden aangemerkt, beperking van geleden verlies. HR 18-06/10 (LJN: BL9662).
  
  
• Vordering woningcorporatie wegens illegale onderverhuur. Schadebegroting op bedrag van de winst (art. 6:104 BW). Art. 6:104 BW geeft geen vordering tot winstafdracht, maar verleent de rechter een discretionaire bevoegdheid om de gevorderde schadevergoeding te begroten op de door het onrechtmatig handelen of de wanprestatie genoten winst, of een deel daarvan. Enige schade moet aannemelijk zijn; concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond…. In het algemeen kan niet de eis worden gesteld dat de op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade. HR 18-06/10 inzake Stichting Ymere (LJN: BM0893).