Wet Voorkeursrecht Gemeenten

Wet voorkeursrecht Gemeenten (Wvg)


De Wet Voorkeursrecht gemeenten geeft de gemeente een voorkeurspositie als een eigenaar zijn onroerende zaken wil verkopen. Met ingang van 1 juli 2008 is eveneens een voorkeursrecht toegekend aan het Rijk en aan de Provincie. Op grond van bestemmingsplan, structuurvisie en projectbesluit, dan wel in de aanloop op deze plannen, kan door een gemeente een voorkeursrecht gevestigd worden.

Een eenmaal gevestigd voorkeursrecht blijft gelden, als tijdig opvolgende plannen worden vastgesteld. In artikel 9 is (onder andere) bepaald dat indien een bestemmingsplan is vastgesteld het voorkeursrecht vervalt 10 jaar na in werking treding van het bestemmingsplan. In artikel 9c Wvg is geregeld dat binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van een voorkeursrecht niet op grond van een zelfde figuur een voorkeursrecht kan worden gevestigd.

Op de voet van artikel 13 Wvg kan de grondeigenaar bewerkstelligen dat de rechtbank een oordeel over de prijs geeft; dit na advisering door deskundigen op de voet van lid 4. In lid 6 van artikel 13 is bepaald dat deze kosten kosten -- in principe-- voor rekening van de gemeente komen. Deze taxatie is voor de grondeigenaar niet bindend.
Let wel: deze taxatie betreft enkel de verkoopwaarde (art. 40b - 40 f Onteigeningswet) en het hangt van de omstandigheden van het geval af of de gemeente bereid is om (voortijdig) ook overige schaden te vergoeden. Het recht van eerste koop van de gemeente is heel wat anders dan een kooprecht! Onder omstandigheden kan een gemeente na verloop van tijd een onteigening initiëren, maar dat kost tijd en een grondeigenaar kan zich bijvoorbeeld beroepen op zelfverwezenlijking van het bestemmingsplan.

De stelling van een grondeigenaar dat hij mogelijk schade lijdt door het vestigen van het voorkeursrecht, omdat hij zijn percelen niet meer vrijelijk kan verkopen, is door de wetgever reeds gewogen en hoeft de gemeenteraad niet meer in zijn belangenafweging te betrekken; ABRS 25-01/06 inz. Aalsmeer AV0268. Zie eveneens ABRS 21-10/09 inzake Albrandswaard (LJN: BK0816) en ABRS 27-01/10 inzake Venlo (LJN: BL0750).

Bij vestiging van een voorkeursrecht op basis van een globaal bestemmingsplan behoeft geen zekerheid te bestaan of de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, daadwerkelijk tot stand zal komen.

Zelfrealisatie is in een onteigeningsprocedure een bekend verweer tegen een voorgenomen onteigening, maar behoort in het kader van artikel 26 Wvg met behulp van een ontwikkelaar onder omstandigheden ook nog wel tot de mogelijkheden. Echter die mogelijkheden zijn beperkt. In het arrest HR 27-06/08 inzake Zuidertuin c.s. / gemeente Etten-Leur (LJN: BD 1381) overweegt de Hoge Raad dat uit de ontstaansgeschiedenis van de Wvg niet anders kan worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is om alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaats vinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economische belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen, op basis van artikel 26 Wvg bloot staan aan vernietiging.

Bij een taxatie van (ruwe bouw)gronden ex artikel 16 lid 4 Wvg spelen in de praktijk met name een rol de vraag hoe zeker het is dat welke bestemming uiteindelijk een planologische grondslag krijgt en de termijn waarbinnen dit naar verwachting zal geschieden. Duidelijk is dat deze aspecten van risico en renteverlies in een (gerechtelijke) onteigening een veel beperktere invloed hebben.

De grondeigenaar bepaalt welk deel van zijn gronden c.q. onroerende zaken hij te koop aanbiedt en aldus bakent hij zijn eigen “complex” af: bijvoorbeeld door eerst enkel het erf met opstallen aan te bieden en de onbebouwde gronden in eigendom te behouden, waardoor de maximale prijs voor de gebouwen --die bij een relatief hoge grondwaarde geen zelfstandige waarde zouden kunnen hebben-- gerealiseerd kan worden. Via artikel 11 Wvg kan een verkoper verlangen dat het geheel van onroerende zaken in de aankoop wordt betrokken; dit geldt als een gedeelte van die onroerende zaken aangewezen is in het kader van de Wvg en het “restant” daarmee een samenhangend geheel vormt. Via lid 3 van dit artikel kan een verkoper eisen dat het bedrijf of de onderneming, waarvan de onroerende zaken als onderdeel worden geëxploiteerd, in een verkoop wordt betrokken.

Maatwerk is vereist.

Beantwoording van vragen uit de praktijk:

• een gevestigd voorkeursrecht betekent niet dat de eigenaar tot verkoop verplicht is. Het gaat om een vrijwillige verkoop tegen een marktconforme prijs.
• als een gemeente persé wil verwerven en als de eigenaar niet tot verkoop bereid is dan zal de gemeente een onteigeningsprocedure moeten starten.
• verkoop aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind zijn toegestaan.
• vervreemding via testament, openbare executoriale verkoop vallen buiten het gevestigde voorkeursrecht. Dat geldt onder beperkende voorwaarden eveneens voor een optieovereenkomst (artikel 10 Wvg).
• als de gemeente. niet wil aankopen dan is de eigenaar gedurende een periode van 3 jaren vrij om aan anderen te verkopen (art. 13 lid 7 Wvg).
• het feit dat er een voorkeursrecht is gevestigd betekent niet persé dat de gemeente uiteindelijk ook zal kopen. De Wvg op zich is geen belemmering om bijvoorbeeld te (ver)bouwen of om de bedrijfsvoering te wijzigen.
• herhalingsverbod (art. 9 c Wvg): binnen twee jaar na intrekken of van rechtswege vervallen van Wvg-aanwijzing kan er geen nieuwe aanwijzing plaatsvinden.
• als burgemeester en wethouders niet willen aankopen c.q. dat niet tijdig kenbaar maken dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij zijn aan de gemeente aangeboden zaken aan een derde te verkopen.
• vestiging Wvg is mogelijk, ook als grondeigenaar reeds voorkeursrecht aan een derde verleend heeft. ABRS 27-01/10 inzake Venlo (LJN: BL0750) : “Volgens [appellant] zijn de twee voorkeursrechten niet met elkaar te verenigen, komt hij door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in een nadelige onderhandelingspositie, en wordt verkoop van het perceel feitelijk nagenoeg onmogelijk gemaakt. De rechtbank heeft terecht verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 25 augustus 2004 in zaak nr. 200400753/1. In die uitspraak is de Afdeling tot het oordeel gekomen dat de raad bevoegd is een voorkeursrecht te vestigen op het perceel van [appellant] hoewel hierop al een voorkeurskooprecht is gevestigd ten behoeve van een ander dan de gemeente. In hetgeen [appellant] thans aanvoert, ziet de Afleiding geen aanleiding om van dat oordeel terug te komen.”
• invloed economische crisis kan verlaging taxatie tot gevolg hebben, omdat peildatum taxatie Wvg (anders dan bij onteigening) die van de datum van de taxatie is en daarom gedurende de procedure opschuift. Zo stemt Rechtbank Alkmaar bij uitspraak van 11-03-2009 in met prijsverlaging van EUR 45,00 per m2 per 17 maart 2008 naar EUR 41,00 per m2 per 26 januari 2009, mede vanwege oplopende rentelasten in de exploitatie (LJN: BH5887).
• Plicht gemeente tot aankoop art. 15 Wvg
  De gemeente werd verplicht tot aankoop in de zaak Hof Arnhem 02-03-2010 inzake Hattem (LJN: BM8569), omdat aldaar (als uitzondering) sprake was van bijzondere persoonlijke omstandigheden. Normaliter geen plicht tot aankoop: Rechtbank Den Haag 09-11/11 inzake gemeente Kaag en Braassem (LJN: BU6719): van een gedwongen aankoop alleen sprake kan zijn indien vast staat dat sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden, waartoe het algemene aspect van stagnatie op de markt aan de vraagzijde niet wordt gerekend. Nu er overigens geen bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn gesteld of gebleken volgt uit het voorgaande dat de rechtbank de verzoeken van [verzoeker] op grond van artikel 27 Wvg (oud) dient af te wijzen.
• Schade door inmiddels vervallen Wvg-vestiging moet bewezen worden
  Wvg-vestiging inmiddels vervallen. ABRS moet beoordelen of er aanleiding is om aan de grondeigenaar --die zegt een lucratieve transactie misgelopen te zijn--schadevergoeding te betalen. (ABRS 5 juni 2002 in zaak nr. 200106139/1): daartoe is vereist dat tot op zekere hoogte aannemelijk wordt gemaakt dat dergelijke schade is geleden. De Afdeling van oordeel dat grondeigenaar dat "bewijs" niet heeft geleverd; die stelt weliswaar dat hij een aankoopbod heeft ontvangen van € 1.500.000,00 voor zijn percelen, maar hij heeft die stelling niet op enig nader bewijs doen steunen. In beroep noch in hoger beroep heeft hij voormelde bieding overgelegd. Uit het taxatierapport, uitgebracht aan de grondeigenaar, alleen kan niet worden afgeleid dat deze schade heeft geleden doordat tijdelijk een voorkeursrecht heeft gerust op twee van zijn percelen. ABRS 12-01/11 inzake Bronckhorst (LJN: BP0520).
• Samenhangend geheel art. 11 lid 3
  Ingevolge artikel 11 lid 2 Wvg (oud) kan een verkoper, indien de voorgenomen vervreemding betrekking heeft op onroerende zaken waarop slechts ten dele een voorkeur is gevestigd, maar een samenhangend geheel vormen, eisen dat dit geheel van onroerende zaken wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente. De vraag of sprake is van een samenhangend geheel is een feitelijke beoordeling waarbij alle relevante feiten en omstandigheden in acht moeten worden genomen. Rechtbank Dordrecht 26-01/11 (LJN: BP2241) inzake gemeente Hendrik-Ido-Ambacht geeft relevante feiten en omstandigheden.