Vonnissen onteigening

Laatste update: augustus 2021.

Illustratieve vonnissen (en een enkel arrest) over de systematiek van de schadeloosstelling bij onteigening zijn:

Vonnissen rechtbank Rotterdam 04-08/21 (nog) niet gepubliceerd.

Premie uit handen breken: deskundigen rekenden met 10% en legden uit het hybride karakter: gedeeltelijk klassieke premie uit handen breken en gedeeltelijk financieringsschade, vanwege feit dat er prijsstijging van 1% per maand geldt en er een zekere tijd zit tussen peildatum onteigening en terugkoop. Rechtbank rekent voor deze professionele belegger met 3% (en noemt dat een opslag op de werkelijke waarde).

Betreffende nadeel doordat vanaf peildatum tot aan datum vonnis het verschil tussen schadeloosstelling en voorschot niet beschikbaar was, adviseerden deskundigen een marktconforme rente van 0,5%. Gedaagde betoogde dat dit niet opweegt tegen prijsstijgingen voor appartementen van 1% per maand en dat hij aldus schade lijdt. Rechtbank overweegt dat het verweer van gemeente dat gedaagde had kunnen verzoeken om verhoging van voorschot weinig kans gemaakt zou hebben. Rechtbank overweegt dat het wettelijk systeem voorziet in een schadeloosstelling per peildatum en dat daarom prijsontwikkelingen na de peildatum buiten beschouwing moeten blijven.

Rentepercentage van 2%.

Vonnissen 16-06/21 inzake prov. Groningen (–nog–niet gepubliceerd). 

De onteigende geeft aan dat grondeigenaren die minnelijk verkocht hebben een snel-beslis-premie hebben ontvangen van 20% en maakt daar in de onteigeningsprocedure ook aanspraak op.

Rechtbank overweegt dat Hoge Raad heeft bevestigd dat geen sprake is van ongelijk behandelen van gelijke gevallen; HR 09-10/20; ECLI:NL:HR:2020:1595 (zie concl A-G).

Rechtbank Noord-Nederland overweegt dat een meewerkpremie niet past in het systeem van de Onteigeningswet. De meewerkpremie is naar het oordeel van de rechtbank geen onderdeel van de werkelijke waarde.

Vonnissen 16-06/21 inzake prov. Groningen (–nog–niet gepubliceerd).

Aankoop van een vervangende woning is voor de onteigende een redelijke keuze, ondanks zijn vergevorderde leeftijd. Ondanks het voortgezet gebruik van één jaar na datum onteigeningsvonnis zal hij in de overspannen woningmarkt hoger moeten bieden dan de aan hem toekomende werkelijke waarde.

Rechtbank Noord-Nederland 26-05/21 inzake ProRail (ECLI:NL:RBNNE:2021:2021)

Ten tijde van referentie transacties uit 2015 gold er een hogere verwachtingswaarde dan per peildatum onteigening in 2020, omdat inmiddels de in 20215 beoogde recreatieve bestemming vervallen is.

Geringe verwachtingswaarde van EUR 1,00 m2. Belendend gedeelte water gewaardeerd op 10% van de (verwachtings)waarde landbouwgronden.

Rente 0,5% samengesteld tot aan datum vonnis.

Vonnis 02-06/21 rechtbank Noord-Nederland inzake provincie Groningen (–nog–niet gepubliceerd).

Deskundige taxeert werkelijke waarde, met inachtneming van verwachtingen, op krap 2 keer de landbouwkundige waarde. De rechtbank komt op ruim 3 keer de landbouwkundige waarde, omdat rechtbank de verwachtingen (of er een lucratieve bestemming zou komen en zo ja, in welke vorm), positiever weegt dan de deskundige. Voor residuele taxatie zijn er sowieso te veel onzekerheden.

Rechtbank Rotterdam 03-03/21 (ECLI:NL:RBROT:2021:1805)

Rente vrijkomend kapitaal en BTW heffing onteigening ProRail  inzake onteigening ten behoeve van wegaanleg. Inkomensschade perenboomgaard; rente vrijkomend kapitaal 2%. Vergelijking met beleggen van het vrijkomende kapitaal leert dat daarin een inflatoir element begrepen is en dat daar (veelal) gerekend wordt met rente op rente, terwijl inkomen dat door onteigening verloren gaat jaarlijkse schadepost is.

Wegaanleg kwalificeert als bouwterrein en is daarmee BTW belast; in casu over de volledige schadeloosstelling (dus ook de inkomensschade) minus de waarde van de overhoeken (die overhoeken kwalificeren niet als bouwterrein).

Vonnis rechtbank Gelderland 19-05/21 inzake ProRail (ECLI:NL:RBGEL:2021:2634)

Artikel 13. Rechtbank bepaalt prijs voor aan gemeente Borne te verkopen grond vlakbij de woonwijk ‘Bornsche Maten’ na deskundigenadvies. 

Gemeentelijk bieding € 30,– m2, rechtbankdeskundigen € 40,– m2 en rechtbank € 45,– m2.

Rechtbank Overijssel 07-12/20 (ECLI:NL:RBOVE:2020:4240)

Rechtbank zoekt aansluiting bij advies rechtbankdeskundigen. Eliminatie verkeersbestemming.

Verwachtingswaarde: ECLI:NL:HR:2017:695, ECLI:NL:HR:2016:2446, ECLI:NL:HR:2014:326. Concrete lucratieve verwachting, zodanig dat redelijk handelende partijen hiermee in hun prijsonderhandeling rekening zouden houden. Gelet op genoemde omstandigheden 50% bovenop landbouwkundige waarde (niet zijnde de hogere warde als agrarische huiskavel) van € 6,00 m2Geen pachtdruk, in die zin dat verpachte waarde gelijk is aan onverpachte waarde, omdat geliberaliseerde pachtovereenkomst nagenoeg geëindigd is.

Waardevermindering overblijvende.

Geen vergoeding kosten vervangende aankoop: geen bedrijfsmiddel en geen duurzame belegging. ECLI:NL:HR:2016:2446 en ECLI:NL:HR:2017:3107.

Rente over schadeloosstelling -/- voorschot tot aan datum vonnis 0,5%. Vanaf datum vonnis tot aan uitbetaling de wettelijke rente.

Matiging vergoeding kosten juridische en taxatie technische bijstand art. 50 Ow.

(Nog) niet gepubliceerd.Rechtbank wenst nader advies over:

    • niveau landbouwkundige waarde
    • verwachtingswaarde (onder verwijzing naar andere, wat oudere jurisprudentie HR dan hiervoor bij rechtbank Rotterdam)
    • waarde van water

Dit vonnis is (nog) niet gepubliceerd:

Elimineren verkeersbestemming provinciaal inpassingsplan.

Waardevermindering overblijvende, met inbegrip van het werk op het onteigende. Geluidsoverlast gehele weg wegen, ook al wordt op het onteigende slechts gedeelte weg aangelegd. Basis HR Railinfrabeheer/Sweeres. Mede in relatie tot HR Staat/Princeville en De Bruyn c.s./Waterschap Rivierenland. Stelling provincie dat in dit geval, anders dan RIB/Sweeres, uitsplitsing van geluid (in gedeelte op het onteigende en gedeelte daar buiten) gemaakt kan worden, volgt rechtbank niet. Bepalend is het geluid op het onteigende samen met het geluid van het tracé van en naar het onteigende.

(Wettelijk verplichte) geluidsisolerende maatregelen: met die maatregelen krijgt woning minder fraai aanzien en zonder die maatregelen blijft het volle geluid. Aldus in beide gevallen waardedaling.

Paardensport dochter: integrerend levensbestanddeel.Effecten van de onteigening zijn niet zodanig dat een redelijk handelend eigenaar zou kiezen voor verhuizing naar een elders aan te kopen woning

Niet gebleken dat opzegging geldlening rechtstreeks een noodzakelijk gevolg onteigening is.

Rente tot aan datum vonnis: hier de wettelijke rente van art. 6:119 BW. Net als de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot datum voldoening.

50 Ow: rechtsbijstandsverzekering staat er niet aan in de weg de kosten volgens de dubbele redelijkheidstoets geheel te vergoeden. Overigens, rechtbank kent niet alle opgevoerde kosten toe.

Waardevermindering ligboxenstal door onteigening deel huiskavel.

Werkelijke waarde grond is als onderdeel van de gehele boerderij niet meer waard, dus vermogensvergelijking “waarde geheel -/- (werkelijke waarde + waarde overblijvende) is niet dienstig.

Geen causaliteit verlies weidemelkpremie (casuïstisch; anders dan ECLI:NL:RBOVE:2017:4592).

Tijdelijke inkomensschade wegens tijdelijk aankopen voer en afzet mest, met rente tijdelijk vrijkomend kapitaal 0,2%.

Belastingschade separaat vast te stellen door fiscalist, aangewezen door beide partijen. Rechtbank wacht met kostenvergoeding art. 50 Ow tot na procedure bindend advies belastingschade en in zoverre is het vonnis een tussenvonnis. Vanwege dienaangaande nog uit te voeren werkzaamheden: beslissing kostenvergoeding art. 50 Ow aangehouden. Maar qua schadeloosstelling wel aangemerkt als eindvonnis waartegen cassatie open staat.

Vonnis 25-03/20, (nog) niet gepubliceerd.

  • Betoog bij onteigeningsrechter dat de Kroon ten onrechte is uitgegaan van de onherroepelijkheid van het inpassingsplan. Kroon is gebonden aan oordeel Afdeling bestuursrechtspraak.


Vonnis rechtbank Overijssel 04-12/19, gepubliceerd 20-01/20 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4952).

  • Grasland met aanmerkelijk lage ligging ten opzichte van twee tuinen van derden. Gewaardeerd als potentiele tuingrond, waaraan de lage ligging niet in de weg staat.


Rechtbank Gelderland 08-01/20 ,gepubliceerd 23-01/20 (ECLI:NL:RBGEL:2020:157)

Geen complexprijs art. 40 d Ow met nabij gelegen bedrijventerrein (geen financiële samenhang) en evenmin een daaraan gerelateerde verwachtingswaarde.

Anders dan deskundigen: geen vergoeding onwinbare bodembestanddelen, met verwijzing naar arrest 21-09/18 inzake BBL/Rengers; ECLI:NL:HR:2018:1694.

Vergoeding extra accountantskosten € 1.500. Matiging kosten partij-deskundige/taxateur (naar € 150/uur).

Vonnis rechtbank Overijssel 04-12/19, gepubliceerd 20-01/20 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4952).

Art. 40 d Ow: er is sprake van één complex en niet van een afzonderlijk (lucratief) complex klasseerinrichting.

Werkelijke waarde getaxeerd met vergelijkingsmethode met als controle (plausibiliteitstoets) een residuele waarde (tentatief van aard). Resultaat: 150% van WEVAB.

Een door gedaagde genoemde referentie wordt niet “meegenomen” , omdat de koper aldaar voor die locatie ‘kosten uit handen breken” heeft moeten betalen. Daarom geen adequate referentie.

Pachtdruk 35% (van WEVAB). Pachter wordt schadeloos gesteld op basis van (zeer) extensieve exploitatie. Gevolg: terugbetalen deel voorschot.

Gekort op claim deskundigenkosten art. 50 Ow.

Vonnis (nog) niet gepubliceerd.Besluit van 31 mei 2017, nr. 201700913 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Twenterand krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan zandwinning Oosterweilanden)

Onteigening gronden van een waterschap (wegen, watergangen c.q. -partijen) in kader realisering bedrijventerrein.

Gronden die tot het complex behoren dienen gewaardeerd te worden op de reguliere complexprijs, zonder een afslag vanwege “ongeschiktheid” als weg c.q. watergang.

Buiten het complex vallen (te handhaven) wegen met primair regionale functie en fietspaden met een autonoom bovenwijks karakter.

Anders dan deskundigen laat rechtbank landschappelijk inpassing van wegen/fietspaden (welke wegen zelve buiten het complex vallen) buiten het complex. Deskundigen hechtten gewicht aan beeldkwaliteit (landschappelijke inpassing) bedrijventerrein. Maar rechtbank oordeelt dat de functionele samenhang tussen de landschappelijke inpassing en de fietspaden/wegen doorslaggevend is.

Onteigenaar en onteigende waren overeengekomen een bijkomend aanbod waarbij ook andere gronden dan dewelke ter onteigening aangewezen waren, tegen door Rechtbank te bepalen prijs zouden worden overgedragen. Rechtbank overweegt dat dit valt buiten de wettelijke taak van de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling voor onteigening. Maar rechtbank geeft wel aanwijzingen en veroordeelt onteigenaar om het bijkomende aanbod gestand te doen.

Rechtbank Rotterdam 28-09/19 inzake GRNR (ECLI:NL:RBROT:2019:6963)

Rechtbank wijkt sterk af van deskundigenadvies: Hoge Raad acht vonnis Rechtbank voldoende gemotiveerd. HR 08-03/19 inzake prov. Overijssel/HCR Zwolle – Van der Valk (ECLI:NL:HR:2019:315)

Rechtbank Overijssel 08-11/17 inzake provincie Overijssel / HCR Zwolle – Van der Valk (ECLI:NL:RBOVE:2017:4540):

Voor wat betreft grondwaarde komen deskundigen via een (soort) staffelmethode tot de werkelijke waarde van het onteigende en wel, in tweede instantie vanwege sterk gestegen omzet, op een substantieel hoger waardepeil dan in eerste instantie. De Rechtbank neemt de aldus getaxeerde totaalwaarde van deskundigen over, maar voegt een extra staffel toe en maakt een andere verdeling van de waarden over de onderscheiden staffels en komt aldus 25% lager dan de deskundigen.

Arrest Hof Den Haag 29-01/19 (nog) niet gepubliceerd

Basis vonnis 21-05/14 Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2014:4822), met eliminatie bestemmingsplan woningbouw; dit in navolging van rechtbankdeskundigen waaronder René van Hoogmoed. Wel aanzienlijke verwachtingswaarde: € 20,– m2.

Bij arrest van 15-01/16 (ECLI:NL:HR:2016:24) heeft de Hoge Raad het vonnis van de rechtbank van 21 mei 2014 vernietigd (geen eliminatie) en het geding naar het hof Den Haag verwezen.

Tussenarrest Gerechtshof Den Haag 13-06/17 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1674). Over o.a. baatafroming art. 40 e Ow (als tegenhanger art. 49 WRO oud) en exploitatieverlies van economisch eigenaar (projectontwikkelaar).

Hof 29-01/19:

  • rekening houden met kosten bodemsanering.
  • waarde op basis van referenties niet corrigeren met (lagere) residuele waarde. Deskundigen hadden die twee waarden ‘verzoend”.
  • vergelijkingsmethode € 44,75 m2. Met neerwaartse correctie omdat het hier om een heel grote kavel grond gaat en de markt zoiets moeilijker kan behappen; € 43,00 m2. Peildatum 28-10/13.
  • stelling van gemeente: baatafroming art. 40 e Ow vanwege de niet geëlimineerde woonbestemming. Hof ziet zo’n baatafroming als uitzondering en ziet daarvoor in casu geen aanleiding.
  • geen exploitatie schade; projectontwikkelaar had geen begin van uitvoering gegeven aan plannen voor (eigen) exploitatie en verkeerde per peildatum in financiële problemen.
  • aftrek voordeel voortgezet gebruik (als aftrekpost op rentevergoeding over verschil voorschot en vastgestelde schadeloosstelling). Voordeel gebaseerd op pachtnormen.
  • deskundigenkosten: € 395/uur voor gespecialiseerde onteigeningsadvocaat.
  • voor zover niet verrekenbaar: BTW over deskundigenkosten komt voor vergoeding in aanmerking.

Bedrijfspand maakt onderdeel uit van een groter binnenstedelijk, niet lucratief complex en wordt derhalve getaxeerd naar zijn gebruikswaarde. Plus overweging art. 36 a Ow over “te laat” ingediende feiten met betrekking tot wederbeleggingskosten, met als nuancering dat dit artikel terughoudend moet worden toegepast.

Verlies pachtgronden geeft geen waardevermindering (overblijvende) in eigendom zijnde bedrijfsgebouwen; er is geen juridische eenheid.

Kapitalisatiefactor 9 is passend, nu het gedeeltelijk eigendom (factor 10) en gedeeltelijk pacht los land (factor 8) betreft, ook al zou het gewogen gemiddelde qua wederzijdse oppervlakten komen om 8,74.

Als gevolg van oppervlakte verkleining door onteigening, is volledige weidegang niet meer mogelijk en zullen de koeien meer op stal moeten. Hierdoor aanpassing stalsysteem, maar voor oude ligboxenstal niet een emissiearme vloer. Verder aanpassing beweidingssysteem met extra voerkosten als gevolg. Ook vergoeding verlies weide toeslag.

Rente tijdelijk vrijkomend kapitaal 0,5%.

Forse matiging kosten partij-taxateur.

Rechtbank halveert nagenoeg de geclaimde deskundigenkosten, niet vanwege de gehanteerde uurtarieven, maar vanwege het (te) grote aantal uren in relatie tot de enerzijds de niet erg ingewikkelde casus en anders het financiële belang van de zaak.

Gedaagde maakt aanspraak op vergoeding van BTW over de in rekening gebrachte deskundigenkosten. Rechtbank redeneert: het onteigende betreft bouwterrein en aldus een BTW-belaste levering. Over de ruwe bouwgrondwaarde komt de BTW voor vergoeding in aanmerking (voor de gemeente schijnbaar verrekenbare BTW) en aldus kan de BTW over de deskundigenkosten door gedaagde verrekend worden en daarom hoeft de gemeente die BTW niet te vergoeden.

Zie ter illustratie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant: onteigeningsvonnis 09-07/14 (ECLI:NL:RBZWB:2014:465);

“Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is [gedaagde] niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden.”

Het verschil zit dus in enerzijds een BTW belaste levering (zaak Barneveld) en anderzijds een BTW vrijgestelde levering.

Melkveebedrijf. Begroting van de schade op basis van voortzetting van de bedrijfsvoering conform Convenant Weidegang bij verkleining van het beweidbare oppervlak. Beperking veestapel onteigeningsgevolg en niet gevolg van invoering van het stelsel van fosfaatrechten. Berekening winstderving per gemiste melkkoe. Sterke matiging deskundigenkosten.

Onteigening van percelen grond van horecabedrijf. Schadeloosstelling voor het onteigende op basis van een residuele grondwaardeberekening, waarbij rechtbank met een staffelmethode (sterk) afwijkt van deskundigenadvies.

Overblijvende biedt voldoende ruimte voor het realiseren van de vergunde uitbreiding van het parkeerterrein zodat zich geen waardevermindering van het overblijvende voordoet.

Beperking van de vergoeding van de kosten van juridische en deskundige bijstand.

Deskundigenkosten in onteigening. De taxateur-deskundige rekent met EUR 175,– per uur plus BTW. De gemeente betoogt dat EUR 150,– volstaat, maar rechtbank volgt het door de taxateur-deskundige gehanteerde tarief.

Kosten juridische bijstand worden gematigd, met als overwegingen: geen bijzonder complexe zaak en geen ongebruikelijk lange duur van de procedure.

Rente vrijkomend kapitaal verhuurde bedrijfsruimte 5%, in navolging van deskundigen.

– wijze van reconstructie (en geen liquidatie)
– tijdelijke inkomensschade
– onafhankelijkheid rechtbankdeskundigen

– verwachtingswaarde
– grasland en talud afzonderlijke getaxeerd
– aankoop vervangend bedrijfsmiddel (lees: vervangende grond)
– kostenmatiging art. 50 OW: tijdsbesteding dient mede gerelateerd te worden aan het financiële belang van de zaak.

Reconstructie van onteigende woonboerderij: gebaseerd op vervangende nieuwbouw.

Vraagstelling of reconstructie gebaseerd moet worden op aankoop bestaande woonboerderij of op (wat duurdere) nieuwbouw. Deskundigen hebben beide opties in hun advies uitgewerkt en daarbij nieuwbouw als meest in de rede liggende optie benoemd.

Vereenzelviging onteigende met zijn uitwonende zoon op de voet van HR Lansingerland/De Haas.

Verwachtingswaarde

Vrijkomende bodembestanddelen: geen marktwaarde

Omrij(d)schade berekening

Waardevermindering (vormschade) gecompenseerd door hogere verwachtingswaarde overblijvende

Rente vrijkomend kapitaal

Beperking vergoeding deskundigenkosten

Artikel 54 OW: verzoek verhoging voorschot afgewezen: het corrigeren van een voorschot kan enkel als dat evident te laag is en rechtbank toetst dat marginaal. Weliswaar komen deskundigen in hun conceptadvies tot een hoger bedrag van de schadeloosstelling dan aanbod gemeente, maar het geschil tussen partijen is of aan de onteigende gronden een meerwaarde toekomt ten opzichte van de landbouwkundige waarde. Aldus is (nog) niet vast te stellen of voorschot evident te laag is. Verzoek om verhoging voorschot afgewezen.

Geen hogere waarde huiskavel ten opzichte van veldkavel, aanpassingskosten: kosten die een redelijk handelend onteigende niet zou maken, rente 1,6% tot aan datum vonnis.

Uurtarief taxateur deskundige van gedaagde van € 150,00 acht de rechtbank niet onredelijk. Ook is niet onredelijk dat die deskundige reistijd in rekening heeft gebracht voor de helft van dat uurtarief.

Waardevermindering overblijvende art. 41 Ow (bij relatief geringe onteigende oppervlakte) en halvering kosten partij-deskundigen.

Onteigeningsvonnis ruwe bouwgrond woningbouw. Peildatum april 2011: EUR 53,00 m2.

Geen eliminatie bestemmingsplan: betreft een uitwerkingsplan met gedetailleerde eindbestemmingen. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende deels de bestemming “Wonen aaneengesloten”, deels met de aanduiding “maatregelen geluidhinder’, “Verkeer en verblijf”, “Groen” en “Water”.

Art. 40 c OW: Tijdens de descente hebben deskundigen vastgesteld dat het onteigende op dat moment reeds (grotendeels) bouwrijp was. Dit bouwrijp maken is echter geschied ter realisering van het plan waarvoor onteigend is en dient daarom op grond van artikel 40c Onteigeningswet bij het bepalen van de waarde van het onteigende te worden weggedacht.

Art. 40 d OW: complex bouwgrond, dat in casu samenvalt met het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 3] ”, welk complex op de peildatum hoofdzakelijk een (niet meer uit te werken) onherroepelijke woonbestemming had.

Geen top-down taxatie, maar vergelijkingsmethode, ook al zijn de vergelijkingstransacties lastig te interpreteren.

Exploitatieschade vanwege onmogelijkheid zelfrealisering: voor zover [gedaagden] mogelijk exploitatievoordeel zijn misgelopen, doordat zij de woonbestemming van in de minnelijke fase door de gemeente aangeboden  ruilgronden niet zelf hebben kunnen realiseren of die ruilgronden niet als bouwkavels hebben kunnen verkopen, is dat niet een gevolg van de onderhavige onteigening.

Art. 50 OW: Aan de gemeente kan worden toegegeven dat in deze zaak veel werk moest worden verricht in verband met het feit dat [gedaagden] zich uitgebreid hebben verweerd tegen onder meer het advies van de deskundigen. Echter kan niet worden gezegd dat zij zich zodanig onredelijk hebben opgesteld, dat de in verband met deze werkzaamheden gemaakte kosten (gedeeltelijk) voor hun rekening dienen te blijven.

Elimineren verkeersbestemming, met alsdan een verwachtingswaarde voor een deel van de gronden (potentieel bedrijventerrein), taxeren van agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en invloed bodemverontreiniging (korting 10%).

Geen vergoeding schaduwwerking (van dreigende onteigening) vanwege het zeer restrictieve criterium van artikel 40 Ow.

Bijkomend aanbod vaststellen belastingschade buiten de rechtbank om.

Terugbrengen van gedeclareerde uren taxateur – deskundige van 125 naar 60 (art. 50 Ow).  

Eliminatie bestemming verkeer.

Geen verwachtingswaarde.

Bestemmingsplan terzake van taxatie waardevermindering art. 41 Ow.

Kosten uit handen breken.

Nadere bepaling van belastingschade.

Rente 2% tussen voorschot en definitieve schadeloosstelling.

Verwachtingswaarde, aankoopkosten vervangend bedrijfsmiddel en BTW over deskundigenkosten art. 50 Ow.

Verwachtingswaarde hier krap 2 x agrarische waarde. Rechtbank volgt deskundigen: verwachtingswaarde (€ 10,00 m2) is krap 2 x de agrarische waarde (€ 5,60 m2). 

De deskundigen achten vervolgens bij de vraag of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde de volgende aspecten van belang:

  • de ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied;
  • concrete ontwikkelingsvoornemens ter plaatse;
  • algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een zodanige ligging nabij stedelijk gebied dat een uitbreiding van dat stedelijk gebied op enig moment in de toekomst aannemelijk is.

Geen eliminatie bestemmingsplan (via complexbenadering) woningbouw

Waardevermindering overblijvende bij gezamenlijk eigendom van het onteigende 

Procedure aspecten (zoals tweede bezichtiging door deskundigen)

Eigen kosten van de onteigende:

NB: evenmin eliminatie bestemming woningbouw: beschikking Rechtbank Midden-Nederland d.d. 22-04/15 inzake gemeente Vianen/De With (procedure wet voorkeursrecht gemeenten Wvg; niet gepubliceerd): Bestemmingsplan is een globaal plan met een flexibel ontwikkeltempo en “daarvoor” is er geen (voorafgaand) concreet plan.

Toekomstige onderhoudskosten nieuwe afrastering, belastingschade en elimineren bestemmingsplan (art. 40 c Ow).

Waarde onder oude bestemmingplan ligt hoger dan die onder het nieuwe (vigerende) bestemmingsplan dat de grondslag voor de onteigening is.

Vergoeding via art 40 e Ow, met minder stringente kaders dan bij planschade.

Qua eliminatie (gedeelte) bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt.

(Te geringe) verwachtingswaarde

Afbakening vergelijkingstransacties

Wel vergoeding deskundigenkosten (ondanks schadeloosstelling lager dan aanbod), maar met matiging kosten partij-taxateur.

Idem: vrijstelling overdrachtsbelasting landbouwgrond. Met de deskundigen gaat de rechtbank ervan uit, dat [gedaagde] vervangende grond zal aankopen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering en dat, indien [gedaagde] die grond niet gedurende tien jaar bedrijfsmatig exploiteert, de invordering van niet geheven overdrachtsbelasting geen direct gevolg van de onteigening zal zijn.