Verwachtingswaarde en aankoop nieuw bedrijfsmiddel (Noord-Holland/Chipshol)

Rechtbank Noord-Holland 18-02/15 inzake Chipshol (ECLI:NL:RBNHO:2015:1209):

·         eliminatie van het thans vigerende bestemmingsplan, voor omlegging provinciale weg.

·         vervolgens de vraag of de ter onteigening aangewezen percelen – het huidige planologisch regime weggedacht – een bepaalde verwachtingswaarde in zich dragen. Voor de vraag of sprake is van verwachtingswaarde speelt een rol of er op de peildatum perspectief was op een lucratiever gebruik van de grond dan agrarisch, om reden waarvan een redelijk handelend koper (per peildatum) voor de grond meer zal willen betalen dan enkel de agrarische waarde.

  • bij de inschatting welk verhogend effect op de waarde van de (agrarische) grond aan verwachtingen over toekomstige ontwikkeling mag worden ontleend in aanmerking dat een deel van de grond gelegen is in gebied dat is gereserveerd voor een nieuwe landingsbaan voor de Luchthaven Schiphol, de PKB (Parallelle Kaagbaan), en dat de overige gebieden verwacht mogen worden te zullen worden aangewend voor meer lucratieve, aan het vliegveld gerelateerde, bebouwing binnen het luchthavengebied.  Deskundigen hanteren in hun advies een afslag van 20%. en Rechtbank maakt er 30% van.
  • kenmerkend voor de vergelijkingsmethode bij de waardering van onteigende gronden is dat de te vergelijken transacties gronden moeten betreffen die daadwerkelijk overeenkomstige eigenschappen bezitten. Het staat vast dat sprake is van een groot prijsverschil tussen deze beide transacties en de overige transacties in het gebied en dat de verkopers geen professionele partijen zijn. Mede gelet op de achtergrond daarvan is bij beide transacties sprake van verkopende partijen die (mogelijk) niet goed waren ingevoerd en die derhalve niet zonder meer hebben te gelden als redelijk handelende verkopers.
  • bijkomende schade aankoop vervangend bedrijfsmiddel: De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat Chipshol bedrijfsmiddelen door de onteigening worden ontnomen, zodat de kosten voor aankoop van een nieuw bedrijfsmiddel als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening dienen te worden vergoed. Aldus dient de bijkomende schade te worden begroot op 3% van de werkelijke waarde van (€ 2.220.799,91 + € 930,- =) € 2.221.729,91, zijnde € 66.651,90.
  • kosten art. 50 Ow: te vergoeden inclusief BTW. In de eerste plaats kan van verlegging van btw door Chipshol c.s. slechts sprake zijn in verband met door haar geleverde goederen en diensten. Onbetwist staat vast dat de levering van het onteigende is vrijgesteld van omzetbelasting. Gesteld noch gebleken is dat zich een van de uitzonderingssituaties voordoet als bedoeld in artikel 15 lid 2 Wet OB. Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is Chipshol c.s. niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden.

Noot: opvallende overweging dat verkopers in eerdere transacties mogelijk niet gelden als: redelijk handelende verkopers volgens de maatstaf van art. 40 b Ow.

Noot 2: Aankoopkosten vervangend bedrijfsmiddel zijn hier bepaald op 3%, vanwege levering vervangend object in BTW-sfeer en daarmee vrijstelling overdrachtsbelasting. In de zaak gem. Hengelo/Ter Steege heeft Rechtbank Overijssel op 27-11/13 vonnis (ECLI:NL:RBOVE:2013:3345) gewezen en overwogen dat vervangend bedrijfsmiddel juist niet in de BTW sfeer aangekocht zal worden.

Noot 3: de overweging met betrekking tot BTW over deskundigenkosten is niet nieuw. Zie ook: Rechtbank Zeeland-West-Brabant: onteigeningsvonnis 09-07/14. (ECLI:NL:RBZWB:2014:465);  Rechtbank Noord-Holland 20-11/13 inzake Hoorn (ECLI:NL:RBNHO:2013:11158) en conclusie A-G  HR 09-09/11 inzake gemeente ’s Gravenhage (LJN: BQ8127).